Открыть меню

Земли сельхозназначения


zemli-selhoznaznacheniya

Что такое земли сельхозназначения, и какие объекты к ним относятся, перечисляет статья 77 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Главным и существенным признаком земель сельхозназначения является их расположение за границами населенного пункта.

Независимо от того, насколько крупным является поселение, город, поселок, хутор, его пределы определенным образом закреплены на местности. Для разработки и установления городской черты используется специальная градостроительная проектная документация, которая в последствии утверждается органами местного самоуправления.

Утвержденная городская черта разграничивает земли поселений (находящиеся внутри) от земель сельхозназначения (находящихся снаружи).

Другой признак, характеризующий земли сельхозназначения, это их специальное предоставление для удовлетворения нужд сельского хозяйства. Причем закон предусматривает, что земли могут быть как уже предоставлены, так и предназначены для соответствующего назначения.

Виды (состав) земель сельхозназначения включают в себя:

  • сельскохозяйственные угодья
  • земельные участки, на которых расположены внутрихозяйственные дороги и коммуникации
  • земельные участки на которых расположены лесные насаждения обеспечивающие защиту земель от негативного воздействия. Например от выветривания в степных и полупустынных зонах.
  • участки земли, на которых имеются водные объекты. Как естественного, так и искусственного происхождения.
  • на участках земель сельскохозяйственного назначения могут быть расположены здания, строения, сооружения и другие объекты, которые используются для производства, переработки и сохранения продукции сельского хозяйства.

Отдельными видами сельскохозяйственных угодий являются пашни, виноградники, сады и другие многолетние насаждения, сенокосы, пастбища… Список можно продолжать.

Как оформить землю сельхозназначения?

Особенности приобретения прав на земли сельхозназначения предусмотрены Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Нет смысла переписывать текст закона, поэтому в данной статье рассмотрим особенности оформления купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. А также рассмотрим, как продать пай или купить пай в составе сельскохозяйственных земель.

Преимущественным правом покупки при продаже земель сельскохозяйственного назначения обладают органы государственной власти в лице субъекта Российской Федерации.

Напомню, что перечень субъектов Российской Федерации установлен статьей 65 Конституции РФ.

Лицо, заинтересованное продать участок из земель сельхозназначения, в первую очередь обязано сообщить об этом исполнительному органу власти субъекта РФ, на территории которого расположен земельный участок.

Закон не предусматривает единой формы такого уведомления, однако перечисляет сведения, которые должны быть в нем указаны.

Содержание уведомления о продаже земель сельхозназначения

Продавец должен указать предполагаемую цену сделки. В дальнейшем договор может быть заключен именно по этой цене. Если в договоре купли-продажи будет указана сумма меньшая, чем была в уведомлении, то такая сделка может быть признана ничтожной.

В извещении необходимо указать размер продаваемого земельного участка в квадратных метрах или гектарах. Баллогектары использовать нельзя.

Извещение должно содержать информацию о местоположении земельного участка. Необходимо использовать постоянные неизменные ориентиры. Например: «…земельный участок на расстоянии 2 500 м северо-восточнее сельского поселения Ильевка, точкой отсчета является здание администрации сельского поселения…».

Некоторые субъекты устанавливают дополнительные требования к уведомлению, вплоть до указания номера кадастрового участка и другой подробной информации. Прямого указания в законе на необходимость предоставления этих сведений нет. Однако, в целях экономии времени, рекомендую заранее поинтересоваться, какая форма уведомления существует в вашем регионе. Если она не содержит заведомо невыполнимых требований, то проще согласиться использовать ее по назначению.

В уведомлении о продаже земельного участка сельхозназначения необходимо указать срок, до которого должны быть завершены взаимные расчеты. Распространены ситуации, когда субъект федерации дает свое согласие на покупку земель сельхозназначения, однако впоследствии уклоняется от заключения договора и производства оплаты. В таких случаях остается рекомендовать обратиться в суд за защитой своих прав. Шансы в этом случае хорошие. Предельный срок для осуществления взаимных расчетов не превышает девяноста дней.

Если имеются сомнения в правильности регистрации уведомления субъектом, можно порекомендовать в тот же день опубликовать соответствующее уведомление в местном органе печати. Прямого указания на данный способ информирования закон не содержит, однако публикация будет хорошим доказательством надлежащего исполнения своих обязательств.

Итоги рассмотрения уведомления

После получения уведомления о продаже сельхозучастка, у органов власти есть тридцать дней на принятие решения о согласии или отказе от покупки.

В случае отказа от приобретения земельного участка продавец может получить соответствующий ответ, либо не получить никакой реакции. Собственно, игнорирование уведомления с предложением о покупке равнозначно отказу.

В этом случае, весь следующий год, продавец имеет право продать земельный участок сельхозназначения заинтересованным лицам, по цене, которая была указана в уведомлении.

Если сделка не состоялась, а год прошел, то процедуру придется повторить.

Особенности сделок с долями земельного участка сельхозназначения

При количестве долевых собственников на земельный участок сельхозначения свыше пяти, следует учитывать особенности проведения сделок, предусмотренные Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В том числе, продажа земельной доли лицу, которое не является участником долевой собственности, допускается только после ее выделения.

Другие виды сделок, например завещание, передача в доверительное управление, могут производится без выделения земельной доли.

Под выделением следует понимать комплекс землеустроительных работ, в результате которого долю в земельном участке сельхозназначения можно идентифицировать, отделить от имущества других собственников. Выделение будет сопровождаться оформлением кадастрового паспорта, другой землеустроительной документации. По результатам выделения земельного участка возможно получить на него свидетельство о праве собственности.

Действовать от имени собственника доли может как его представитель, на основании доверенности, так и он самостоятельно.

Остается отметить, что земельный участок, в составе которого находится земельная доля, на которую переходит право собственности, может находиться в аренде. При этом переход права не требует внесения изменений в договор аренды.

Остались вопросы? Задавайте их в комментариях. Заодно расскажите об этой статье друзьям!

Обсуждение: 12 комментариев
  1. Василий:

    Остается отметить, что земельный участок, в составе которого находится земельная доля, на которую переходит право собственности, может находиться в аренде. При этом переход права не требует внесения изменений в договор аренды.
    Поведайте мне — после покупки долей более 55% в сельхозмассиве участка я могу потребовать новые условия по договору уже имеющемуся аренды с хозпредприятием?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Если вы так настаиваете, поведаю:

      Обращаемся к ч.1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
      К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Теперь открываем комментарий к этому же закону под редакцией Мазурова-Нахратова-Чуркина:

      «При приобретении доли в собственность арендатора (субарендатора) участка последний становится собственником части целого (доли) и остается арендатором целого (участка). Формально возникает совпадение должника и кредитора в одном лице как основание прекращения арендного обязательства исходя из статьи 413 ГК. Однако договоры аренды общедолевых участков в связи с этим на практике не прекращаются и не изменяются: арендатор продолжает использовать весь общедолевой участок и покупает другие доли, перестает платить арендную плату за купленные долю и начинает (должен) платить земельный налог с их кадастровой стоимости. Своеобразным подтверждением сохранения договора аренды в силе в таком случае стал пункт 5 статья 12 Закона, введенный ФЗ N 435, согласно которому «в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется».

      Я ответил на ваш вопрос, или требуются пояснения?

      Ответить
  2. Александр:

    Спасибо,Евгений,классная статья! У меня вопрос про уведомление :надо ли в нем указывать мои паспортные данные и п./данные покупателя? Надо ли это уведомление лично везти в местный орган власти (у нас в Рязани -министерство имуществ.и зем.отношений),чтобы его зафиксировали и выдали мне в этом расписку,или можно отправить заказным письмом и оставить почтовую квитанцию с датой отсылки (однако как потом доказать,что я отсылал именно уведомление о сделке,а не письмо иного содержания)?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Спасибо на добром слове.
      По поводу уведомления — отправляйте не просто заказное, а с описанием вложений. Как раз в нем и укажите «письмо туда-то с предложением о том-то». Удорожание от обычного заказного рублей 10-15 насколько я помню. Потом получаете уведомление о вручении и доказательство у вас на руках.
      Паспортные данные указывать не обязательно.

      Ответить
  3. Алексей:

    Добрый день, такой вопрос! Земля с/х назначения, «Садоводство» 7 га, хочу размежевать на участки по 6-7 соток, могу ли я это сделать, и пройдет ли это все ГКУ??? Спасибо

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Теоретически можете. Пройдет. Возможно потребуется разработка проекта планировки и межевания. Нужно смотреть документы.

      Ответить
  4. Роман:

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста:
    Продавец и покупатель (физ.лица) заключили договор на купле продажу земельного участка. Категория земли: земли сельхозназначения для ведения садоводства. Участок 440 кв.м. находится в СНТ.
    Необходимые документы подали в регпалату. Документы на обработку приняли! И на следующий день выясняется, что продавец должен был письменно уведомить местную администрацию т.е. соблюсти этот пункт закона:
    «Преимущественным правом покупки при продаже земель сельскохозяйственного назначения обладают органы государственной власти в лице субъекта Российской Федерации»
    Но это сделано не было, т.к. в единой справочной об этом не сказали. Следовательно сделка является ничтожной!
    Какие могут быть варианты развития событий?
    Договор зарегистрируют?
    Если зарегистрируют, то в дальнейшем администрация через суд может изъять этот участок?
    Как теперь действовать покупателю и продавцу?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      На мой взгляд, наиболее вероятным является отказ в госрегистрации.
      До заключения договора купли-продажи, следовало направить уведомление, о котором вы упоминаете.

      Ответить
  5. Максим:

    Я гражданин белорусии, могу ли я купить у собственника землю сельхоз назначения с переоформлением собственности на меня! Земля с разрешенным статусом для дчного строительства!

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Не вижу препятствий.

      Ответить
  6. ольга:

    Здравствуйте. спасибо за интересную статью и комментарии. Скажите пожалуйста, возможно ли оформить землю сельхозназначения через договор дарения? какие могут быть последствия? чем рискует покупатель?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.

      Особенности дарения земель сельхозназначения урегулированы статьей 12 ФЗ «об обороте земель сельхозназначения…»

      «…Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
      1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
      Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли…»

      Но вас, как я понимаю, интересует возможность совершить фактическую куплю-продажу участка, для видимости заключив договор дарения?
      Что ж, формального запрета в тексте закона я не вижу.

      Но вы должны понимать, что по сути эта сделка является притворной, и может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц.

      Учитывая принятый в июле 2016 года Закон №354-ФЗ, ужесточающий порядок изъятия неиспользуемых земель сельхозназначения, я рекомендовал бы тщательно подготовиться к конкретной сделке. Напоминаю, что инспекторами земельного надзора должен быть доказан факт трехлетнего неиспользования земельного участка. От этого и отталкивайтесь…

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru