Открыть меню

Залог недвижимого имущества между физическими лицами


zalog-nedvizhimogo-imushhestvaЗалог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее.

Как правило, договор залога недвижимого имущества заключается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по другой сделке, чаще всего договору займа.

На практике эта схема выглядит следующим образом:

  • два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
  • у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
  • теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.

Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога.

Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации.

С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора.

Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину. По состоянию на июнь 2015 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса).

Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.

Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

  • Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
  • Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
  • Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.

Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.

В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:

  • земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю
  • используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия
  • жилые помещения: дома, квартиры, их части
  • объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома.
  • морские и речные корабли, воздушные суда

В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок.

Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику.

Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.
Пример: «Гражданин С. передает гражданину П. в залог по договору займа квартиру, которая приобретена им в период нахождения в браке. На момент заключения договора залога, брак не расторгнут. На отчуждение такой квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги С. Следовательно, для заключения договора залога также требуется такое согласие».

Здесь кроется возможность для злоупотреблений со стороны заемщика. Возможность мошеннической схемы в следующем:

Допустим, состоящий в браке гражданин заключает договор залога недвижимого имущества между физическими лицами с другим гражданином. При этом, в паспорте залогодателя по какой-то причине отсутствует штамп о заключении брака. А при заполнении соответствующих форм он отрицает, что женат.

Оперативно проверить достоверность информации о том, холост гражданин или женат, не представляется возможным. Особенно, если сам он данный факт скрывает.
В самом деле: теоретически возможно запросить информацию в ЗАГСе по месту жительства гражданина. Но брак может быть заключен по месту жительства другого супруга или в другом месте, по месту службы, командировки, временного местонахождения гражданина… Вариантов множество.

Скрывая факт заключенного брака, такой гражданин надеется в будущем, от имени супруги, оспорить договор залога и признать его недействительным, ссылаясь на распоряжение совместно нажитым имуществом без согласия второго собственника. Это позволит ему затянуть вопрос с возвратом заемных денежных средств, не рискуя при этом правом собственности на свое жилье.

Теоретическая возможность удовлетворения подобных требований существует. Однако, одним из методов противодействия такому мошеннику является возбуждение против него уголовного дела по ст.159 УК РФ, а также оспаривание его действий в гражданском суде.

Взыскание на заложенное недвижимое имущество

Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:

  • обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок
  • при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.)
  • залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению; существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
  • других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение.
Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества. Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности.

Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:

  • какую сумму следует уплатить залогодержателю
  • идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.)
  • в каком порядке будет реализовано заложенное имущество
  • с какой цены начинается реализация заложенного имущества
  • если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.

Суд вправе предоставить гражданину отсрочку, продолжительностью до одного года, для исполнения решения о взыскании на заложенное имущество. Залог не должен быть связан с предпринимательской деятельностью.
В течение этого времени у гражданина будет возможность выполнить свои обязанности по погашению кредита, который обеспечен залогом недвижимости. Проценты, штрафные санкции весь период отсрочки будут накапливаться. Поэтому выгодна ли такая отсрочка – нужно решать в каждом конкретном случае отдельно.

Сумма требований в совокупности, по окончании периода отсрочки, не может превышать стоимость заложенного имущества.

Не допускается предоставление отсрочки, если:

  • залогодержателю угрожает существенное ухудшение финансового положения
  • в отношении одной из сторон договора возбуждено дело о банкротстве

Последний пункт ранее был актуален только для юридических лиц. Однако, с поправками в действующее законодательство, он сохраняет свое действие и для залога недвижимого имущества между физическими лицами.

Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?

Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.

Причем обе этих причины должны действовать одновременно:

  1. сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и
  2. длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев

Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно. Скорее всего, такие требования удовлетворят.

Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Он применяется если:

  • стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога
  • обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.

Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается. Перечислю их:

  • предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо
  • гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим
  • недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки
  • недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям
  • предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство
  • нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП
  • предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.

В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.

Подведем итоги статьи:

Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется законом об ипотеке.
Предмет залога должен быть в собственности у залогодателя.
Обременение регистрируется по заявлению сторон.
Взыскание на предмет залога обращается по судебному решению.
Излишки стоимости предмета залога, после его продажи, должны быть возвращены залогодателю.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях, присоединяйтесь к обсуждению!

Обсуждение: 83 комментария
  1. федор:

    Добрый день! как правильно составить договор, Залог недвижимого имущества между физическими лицами?
    я дал в долг деньги под проценты физическому лицу, составлен договор займа, есть расписка от должника
    в настоящее время по обоюдному согласию должник передает залог, новую квартиру являясь собственником
    нужно составить договор залога и зарегистрировать в юстиции

    с уважением федор

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте Федор.
      Вам, по хорошему, нужен юрист, который составит для вас договор и поможет его зарегистрировать.
      Нашел у себя образец договора залога, который реально использовался на практике, не самый плохой, на мой взгляд. Можете скачать отсюда и адаптировать под себя.

      Ответить
  2. Александр:

    Добрый день.У меня с другим лицом заключен договор займа и залога на мое помещнние оба зарегестрированны в регпалате. Денег нет, но договорились расчитаться другим недвижимим имуществом, которое пренадлежит моей сестре
    Как это правильно оформить? Заранее спасибо

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Добрый день.
      Напрашивается вариант заключения допсоглашения к основному договору об изменении способа погашения долга, плюс договор перехода права на недвижимость сестры, плюс соглашение о прекращении действия основного договора в связи с исполнением обязательства и погашение записи о залоге.
      Звучит страшнее чем есть на самом деле. Если нужна конкретика — надо смотреть документы.

      Ответить
  3. Максим:

    Добрый день. Есть договор займа и залога, зарегистрированные в рег.палате. Жилье, являющееся залогом- единственное для заемщика, плюс там еще и прописан вместе с заемщиком несовершеннолетний ребенок. И как тогда обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество? Ведь суды у нас гуманные…

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      На жилье, являющееся предметом залога (ипотеки), взыскание обращается по решению суда без всяких проблем, не смотря на единственное жилье, прописанных детей и т.д.
      Будут проблемы со взысканием — обращайтесь.

      Ответить
  4. Андрей Антонов:

    Подскажите, а как быть если несколько собственников передаваемой в залог квартиры? Деньги получает один (глава семьи). Всех включать в договора займа и договор залога, чтобы было меньше бумаг? (Заемщики или заемщик и созаемщики).
    Или договор займа с одним лицом а договор залога со всеми, или договор залога тоже с одним лицом, а с остальными договор поручительства или или или?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Смотрите, глава семьи в данном случае может распорядиться только принадлежащей ему долей, закладывать имущество других сособственников он не имеет права.
      Нюанс — если эта доля совместно нажитое имущество — получаем согласие супруги.
      Поэтому, на мой взгляд, договор поручительства хороший выход в данной ситуации. Или множественный договор, где кредитор один, а заемщиков несколько. По залогу то же самое.
      Вот только если среди собственников несовершеннолетние, ситуация осложняется.
      Для ответа на ваш вопрос нужна конкретика — кто, сколько, на каком праве. Исходя из этого — комбинировать.
      Но заранее скажу, если придется вводить в сделку несовершеннолетних, я бы от такой сомнительной перспективы отказался…

      Ответить
  5. Анастасия:

    Здравствуйте!
    Между физ. лицами заключен договор займа и зарегистрированный договор залога (предмет залога — гараж). Долг в срок не выплачен. Может ли Залогодержатель перевести(оформить) на себя право собственности на гараж или только может обратить взыскание на заложенное имущество с последующей его продажей?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Действующим законодательством предусмотрен второй вариант. Однако вы можете заключить допсоглашение к договору займа, о способе погашения займа. Например, о том, что должник в счет погашения долга передает кредитору заложенное имущество. Рекомендую с проектом такого соглашения найти возможность проконсультироваться в местном Росреестре. Схема такая однозначно работает, у меня на практике проходила, вот документов сейчас найти не смогу…

      Ответить
  6. Диана:

    Евгений, а подскажите пожалуйста, продаю квартиру, сумма занижена до 990т.р.(попытка не платить налог))), остальную сумму хочу грамотно оформить (подумываю о договоре займа под залог недвижимости)Вопрос в следующем: могу ли я подписав договор купли-продажи, одноврменно подписать договор займа под залог этой же (продаваемой)квартиры (ну то есть на оставшуюся сумму) и одновременно оформить оба договора?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Вы конечно же догадались, что я не даю советов, как уклоняться от налогов))) это наказуемое деяние…
      Относительно одновременного заключения двух договоров, думаю, что не получится.
      Дело в том, что при подписании договора о купле-продаже, собственность на квартиру у вас прекращается, переходит к новому владельцу.
      Соответственно, в регистрации ипотеки будет отказано, поскольку предмет залога выбыл из вашего владения.
      Если же договор ипотеки будет зарегистрирован ранее, то откажут в регистрации перехода права, т.к. имеет место обременение.
      Поэтому, схема вряд ли жизнеспособна, если я правильно понял вопрос.

      Ответить
  7. Людмила:

    Здравствуйте!
    Спасибо за толковую статью. Все понятно. Можете ли вы проверить подготовленное соглашение, к которому присоединяется договор залога между двумя физлицами?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Присылайте на почту mail@profsovet.com что именно нужно сделать, исходя из конкретики определимся, что я смогу сделать и сколько это будет стоить.

      Ответить
  8. Константин:

    Добрый день, Евгений! Спасибо за подробную, очень нужную статью. У меня такой вопрос:
    у должника несколько земельных участков, договор залога можно составить один на несколько участков или нужно на каждый участок составлять отдельный договор.
    И соответственно с уплатой пошлины. Пошлина должна платиться за каждый участок или за несколько участков можно отделаться 2000 рублей?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.

      Для ответа на ваш вопрос цитирую выдержку из письма Министерства Финансов РФ от 18.08.2014г. №03-05-06-03/41155 :

      «…Учитывая изложенные нормы Федерального закона N 367-ФЗ, договор об ипотеке, заключенный (подписанный) после 1 июля 2014 года, не подлежит государственной регистрации с указанной даты, а будут осуществляться регистрационные действия в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимого имущества…»

      Поэтому, регистрировать придется залог по каждому участку. Ну и пошлину оплачивать соответственно тоже.

      Ответить
      1. Константин:

        Спасибо! А можно составить только один договор ипотеки? То есть условия займа прописать в этом договоре?
        Вообще ситуация у меня такая человек хочет взять деньги в долг, предлагает обеспечить займ землей, и я хочу наложить запрет на регистрационные действия, чтобы он не мог продать участок до полного расчета по займу.

        Ответить
        1. Евгений Мажов:

          У вас будет один договор займа, а к нему три договора залога, по количеству объектов недвижимости. По крайней мере я так это вижу… По хорошему, надо не полениться задать этот вопрос в территориальном управлении Росреестра, где вы будете регистрировать залог.
          А в отношении обременения вы правильно все понимаете, с момента регистрации залога ни продать, ни подарить, ни обменять, ни иным способом сменить собственника не получится, до отмены обременения.

          Ответить
  9. Екатерина:

    Здраствуйте.
    У меня такой вопрос. если заключить договор займа по которому займодавец дает деньги для приобретения конкретного, указанного в договоре, недвижимого имущества, а заемщик по истечению определенного срока( срок окончания договора заима) передает 1/2 доли этого имущества займодавцу, то вправе ли займодавец по истечении указанного срока договора отказаться от 1/2 доли в недвижимости( повторюсь, указанного в договоре займа)и потребовать обратно возвратить ему занимаемые средства? И вообще возможен ли такой вариант договора? Я переживаю, не придется ли выплачивать ему занимаемую сумму. На передачу 1/2 доли я согласна. Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      А почему бы вам сразу не купить недвижимость в долях, не усложняя себе жизнь подобным сомнительным договором?

      Ответить
  10. Андрей:

    Здравствуйте Евгений!
    Собираюсь заключить договор займа и договор залога недвижимости (между физич. лицами). Я слышал, что в период регистрации в Росреестре могут всплыть какие нибудь проблемы (арест, запрещение, обременения). Опасаюсь передать деньги и остаться с незарегистрированным договором залога. Деньги по договору займа желаю передать Заемщику после регистрации договора залога в Росреестре и прописать это в договоре займа. Заемщик не против. Будет ли считаться такой договор займа и договор залога законными?
    Если нет подскажите как себя обезопасить?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Получите до заключения договора выписку из ЕГРП. Там все обременения будут указаны.

      Ответить
  11. Аноним:

    Здравствуйте !! Подскажите пожалуйста !!! У нас зпрегестрирован договор займа и договор ипотеке под залог земли!!! Мы оформляли договор в 2012 году на 2 года !! Но платим уже 4 года одни проценты, а в договоре написанно что без процентный займ на 2 года!!!

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Странная ситуация описана. Ну, как вариант, соберите квитанции об оплате, просуммируйте, сравните с суммой займа, указанной в договоре. Если видите, что все выплачено — обращайтесь за справкой о погашении кредита. Это на тот случай, если брали деньги в кредитной организации.
      С другой стороны, если у вас была просрочка, то возможно, что вы сейчас оплачиваете штрафные санкции и т.д. Хотя, как правило, их начисляют судебным решением.
      В целом, информации недостаточно. Нужно смотреть сам договор.

      Ответить
  12. Нина:

    Здравствуйте.
    В юстиции при регистрации залога по займу в договоре займа было прописано, что денежные средства будут переданы по расписке. Заимодавец настоял чтобы расписка была написана при сдаче документов на регистрацию и была прошита с договором, а деньги мне будут выданы после получения документов и был выдан аванс, на остальную сумму написал расписку что деньги в день сдачи документов на такую то сумму не передавались и будут переданы после получения документов из юстиции и дата что и в моей расписке. А потом пропал на 1,5 г. а сейчас обратился с иском в суд на всю сумму займа с процентами и штрафами.Пишет, что я ему платила весь срок проценты, договор закончился и более 3 месяцев я не возвращаю основной долг.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Вариантов действий много, начиная от оспаривания заключенности самого договора, и до возражений по сумме займа.
      Но вот в чем вопрос: если деньги вам не были переданы, а с регистрации документы получены, то почему вы не заявляли об этом ранее, после того, как кредитор «пропал на 1,5г»?
      Думаю, что не все так очевидно, как вы описываете.
      В любом случае, необходимо изучать документы.

      Ответить
      1. Нина:

        Здравствуйте!
        Я получила небольшую часть денег (договора займа и залога были испорчены тем, что он расписался вместо заёмщика и было по одному правильному договору и мы должны были донести недостающие экземпляры и есть дополнительная расписка на сдачу договоров через 10 дней) и ждала когда он выйдет на связь, он прописан в другом городе и не было его телефона. Была договоренность, что он сам мне будет звонить когда будет получать в юстиции документы и передаст мне деньги. В начале я ждала от него звонка, а потом решила , что случилось какое либо несчастье… авария или ещё хуже. В суде он заявил, что я ему год исправно выплачивала проценты, но подтвердить не может ничем. Документы с регистрации я не получала.

        Ответить
        1. Евгений Мажов:

          Здравствуйте.
          То есть, если я правильно понял ваш комментарий, вы не получили в полном объеме займ, но тем не менее зарегистрировали договор залога? И теперь кредитор требует возврата так и не переданных вам денег?
          В таком случае, оспаривать залог, плюс договор займа, смотреть наличие расписок и т.д.
          Но информации мало. Нужно видеть документы.
          Скорее всего, здесь в действиях кредитора можно усмотреть признаки мошенничества. Другой вопрос — как это доказывать…

          Ответить
  13. Ирина:

    Здравствуйте! У нас мужем дом у каждого в собственности по 0,5 дома. Муж гражданин Украины, а я России. Хотим между собой заключить договор займа с залогом, для того что бы нельзя было ничего с домом сделать (в смысле отчуждить посторонними лицами, мошенниками). Скажите есть какие-то подводные камни? Налоги? И как потом в случае необходимости убрать с дома обременение. Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Если я правильно понял, вы хотите взаимно запретить каждому супругу распоряжаться принадлежащей ему долей в доме? Если да, то для этого не требуется использовать предложенную вами схему.

      На основании ч.3 ст.35 Семейного Кодекса РФ:

      «Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
      3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
      Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»

      Поскольку сделка с объектом недвижимого имущества требует обязательной госрегистрации в силу закона, то согласие супруга на ее совершение обязательно. Без такого согласия право не зарегистрируют.

      P.S. Все, что я пишу, верно для территории РФ. На территории сопредельных государств действуют свои правовые нормы. Но если ваш объект недвижимости на территории России, то и нормы законодательства действуют Российские.

      Ответить
  14. Ирина:

    Не совсем так. Дом находится на территории России. Мы хотим сделать обременение на часть дома мужа (он гражданин Украины), т.к. сейчас в Украине легко сделать липовые документы (доверенности и даже паспорта). Насколько я зная, продать без согласия одной из сторон нельзя, а подарить можно. Мы хотим подстраховаться не друг от друга, а от третьих лиц (мошенников).Что Вы можете посоветовать? Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Распорядиться, в том числе означает и продать, и подарить.
      Можете регулярно брать выписку из реестра недвижимости, содержащую сведения о правах на ваш объект недвижимости и отслеживать изменения. В том числе онлайн.
      Вообще, источник опасений описан расплывчато, поэтому конкретных рекомендаций дать не могу.

      Ответить
  15. Илья:

    Здравствуйте, можно ли дать в залог квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Возможно, с согласия органов опеки и попечительства.
      Например смотрите определение Конституционного Суда Рф от 17.02.2015 №246-О

      Ответить
  16. Евгений:

    Здравствуйте! Возможно ли дать в залог свою часть общедолевой собственности?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Обращаемся к тексту части 2 статьи 246 ГК РФ:

      Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
      2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

      Поэтому ответ — да, возможно.

      Ответить
  17. Сергей:

    Здравствуйте!Хотел дать денег под залог квартиры,нужно ли мне платить налоги или ещё что то?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Да, у физических лиц существует обязанность по уплате налога на полученный доход в размере 13% (НДФЛ). С вашей зарплаты ее выплачивает работодатель. А с других доходов вы обязаны задекларировать и оплатить налог самостоятельно. Выполнять ли это требование — решать вам.

      Ответить
  18. Татьяна:

    Здравствуйте! Такая ситуация. Заключен договор займа на территории РФ в первом случае между двумя гражданами Украины, оба имеют РВП, и во втором случае между гр.РФ и гр.Украины. Заемщик уже 8 месяцев не отдает долг, кормит завтраками, и вечно у него какие-то обстоятельства. Займодавец направил ему письменно претензии и намерен обратиться в суд. Заемщика это не устраивает, просит подождать и предлагает в качестве обеспечения свою квартиру на территории Украины. Вопрос: 1) Возможно ли брать в залог недвижимость в Украине, ведь обременение в РФ на нее не зарегистрируют? 2) Каким образом, если не залогом, можно использовать в качестве обеспечения недвижимость в Украине? Если, конечно, возможно.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.

      Вы правильно рассуждаете — Российское законодательство действует на территории РФ, а на территории Украины подобные обременения, как и регистрация, силы иметь не будут.
      По второму вопросу — скорее всего обеспечение можно зарегистрировать на территории Украины, заключив договор там же. Соответственно и за разрешением споров ездить придется туда. Других очевидных вариантов я не вижу.

      С другой стороны, я не специализируюсь на международном праве, возможно Вам стоит обратиться к профильным специалистам.

      Ответить
  19. Анна:

    Добрый день, подскажите, пожалуйста, хотим заключить договор ипотеки (залога) между двумя физлицами на жилой дом на основании договора займа. Земля под этим домом приватизирована.
    1. Нужно ли заключать такой договор на дом и на землю или все-таки возможно сделать только на дом?
    2. Можно ли такой договор заключать в письменном виде в свободной форме и самостоятельно регистрировать в госкомрегистре или это делает только нотариус?
    3. Нужна ли экспертная оценка к такому договору?
    4. И главный вопрос: может ли быть договор займа составлен между займодавцем и заемщиком, а в договоре залога займодавец — залогодержатель будет тоже лицо, а заемщик — залогодатель будет другое лицо (родственник, в договоре займа не отраженный)?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      1. Можно только на дом, если на него есть отдельный правоустанавливающий документ. В любом случае, соблюдается принцип единства судьбы строения и занятого им земельного участка, необходимого для его использования.
      2. Можно.
      3. Не нужна.
      4. Нет, на мой взгляд.

      Ответить
  20. Тамара:

    Здравствуйте! Ситуация такая: Мой муж решил помочь моей маме деньгами в тайне от меня, потому, как я бы на это не согласилась. Он заложил жилье физ.лицу под залог стоимостью на тот момент 1300000 р, всего за 450000р под огромные проценты. Вроде, как она обещала вернуть деньги за 2 месяца, а у нее все пошло плохо и ее горе бизнес накрылся. Выплыла вся эта история, меня чуть удар не хватил, это наше единственное жилье и там прописана 5-ти летняя дочь. В общем отдавать нечем, сумма с процентами 1100000. Вначале дело рассматривалось в третейском суде, я не присутствовала, т.к с мужем разругалась и живем пока отдельно. На след.неделе будет заседание в районном суде. Меня трясет, что делать ума не приложу, что нам грозит? Как вообще позволили заложить жилье без согласия супруги, да и еще где прописан маленький ребенок? Квартира была куплена родителями мужа и оформлена на свекра, но потом будучи уже со мной в браке ее переоформили на мужа.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Я бы начинал выстраивать линию защиты с признания квартиры совместно нажитым имуществом. Тогда открываются перспективы для оспаривания договора займа.

      Ответить
  21. Любовь:

    Добрый день, у меня знакомый занимает деньги, предлагает в залог земельный участок, который оформлен на жену, как мне быть, как правильно составить договор?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Проще всего заключить договор займа с его женой. Или тройственный договор с двумя созаемщиками. Или договор с поручением.

      Ответить
  22. Татьяна:

    Здравствуйте, скажите, а если подписав ипотечный договор отдав их на регистрацию, кредитор не выплатил мне деньги и пропал. Документы так и лежат в реестре. Что делать? Ведь обремененте наложено получается.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Пишите заявление в росреестр. Регистрацию можно приостановить, либо признать договор незаключенным в судебном порядке. Мало информации для полноценного ответа.

      Ответить
  23. Елена:

    Здравствуйте, Евгений,
    Хотела бы формально передать недорогую квартиру в Подмосковье своей дочери с тем, чтобы на мне не числилась эта недвижимость. Дочь в официальном браке. В связи с этим вопрос: как мне грамотно поступить, составив договор залога (в действительности никаких денег я брать взаймы не собираюсь), чтобы фактически ни дочь, ни зять не могли бы распорядиться этой квартирой? Параллельно составить с дочерью договор займа ею у меня суммы, равной стоимости квартиры? Где могут быть нестыковки или судебно-юридические нюансы? Что Вы посоветуете в данной ситуации?
    С уважением,
    Елена

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Схемы, которые вы описываете, в некотором роде взаимоисключающие.
      Если хотите передать, то все права по распоряжению имуществом перейдут новому собственнику.
      А если хотите ограничить право распоряжения, то зачем вообще передавать?
      К тому же, следует понимать, что продать можно в некоторых случаях и жилье обремененное залогом, при условии, что покупатель о нем знает и согласен.
      Поэтому единственного и правильного ответа на ваш вопрос, на мой взгляд, не существует.

      Ответить
  24. Олег:

    Здравствуйте. Может ли моя жена владеющая 1/3 долей в нашей общей квартире заложить свою долю по договору залога недвижимого имущества без моего ведома. У меня 1/2 доли. О том, что был заключен договор я узнал, только недавно (прошло полгода с момента заключения). У жены соответственно не хватает денег для погашения этого договора и к тому же у нас проживает несовершеннолетний ребенок (7 лет). Что я могу в данной ситуации предпринять? Никогда не попадал в подобные ситуации! Помогите советом.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Может. Это ведь ее доля, не ваша.

      Ответить
  25. Маргарита:

    Добрый день. Подскажите пожалуйста, ИП (кредитор) и ООО (должник) собираются заключить договор займа, а договор залога по этому договору планируется заключать ИП (Залогодержатель) с физ лицом (залогодатель). При чем предметом залога будет недвижимое имущество, которое приобретет в собственность физ лицо только через несколько дней после подписания Ип и ООО договора займа, соответственно договор залога будет заключен только через несколько дней после заключения договора займа. Правомерно ли это?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Распорядиться имуществом, на которое отсутствует право собственности путем его передачи в залог? Нет, конечно нельзя.
      Только после оформления прав.

      С другой стороны, если договор займа заключается отдельно, а потом дополняется залогом… Вот так можно. Но наступит ли это потом?

      Вообще, по таким сделкам, не экономьте на очной консультации юриста, с изучением документов. Рискуете.

      Ответить
  26. Марина:

    Добрый день,подскажите одно физ лицо дает другому физ лицу деньги в заем,хочет оформить договор залога на землю . Можно ли это все сделать у нотариуса. Или какая процедура

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Добрый день.

      Можно у нотариуса, можно без него. В любом случае залог регистрировать в ФРС. Остальное в статье.

      Ответить
  27. Константин:

    Здравствуйте, у меня в залоге квартира (ипотека между физ. лицами). Договор оформлен в Росреестре. Просрочка по платежам полгода, долг превышает половину стоимости квартиры, но в в квартире прописанны двое детей. Может ли суд отказать в реализации квартиры с публичных торгов???
    Заранее спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.

      Предсказывать действия суда не берусь. Но одно лишь наличие прописанных детей не отменяет условия ипотечного договора. Где-то в комментариях я писал об этом уже.

      Ответить
  28. юлия:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, знаю, что при заключении договора займа под залог недвижимости (ипотеки) между физлицами заимодавец должен платить 13 % ндфл с дохода.Вопрос:какой минимальный процент по ипотеке (рубли)в такой сделке можно указать в нотариальном договоре? Где-то читала, что есть привязка к ставке ЦБ РФ, даже если оформляешь беспроцентный заем, налог все равно насчитают.Спасибо большое

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Вы смешиваете несколько отдельных вопросов. НДФЛ по ставке 13% для физических лиц оплачивается на основании главы 23 Налогового Кодекса РФ.
      Вопрос в том, образуется ли у вас доход от сделки в принципе, или имеет место перемещение собственных денежных средств, без извлечения прибыли.
      Понятие дохода — смотрите ст.208 НК РФ, о доходах не подлежащих налогообложению — ст.217 НК РФ.
      Запрета на оформление беспроцентного займа в настоящее время нет. Налоговики пытаются проводить описанную вами политику, НО по отношению к юридическим лицам. Причем, с переменным успехом. Смотрите например эту публикацию: http://www.garant.ru/article/706632/
      Что касается физических лиц, ситуация пока не такая суровая.
      В целом, я бы не опасался описанных вами последствий. В конце концов можно отсудиться, с неплохими шансами на успех.
      А в отношении ставки ЦБ РФ, возможно вы имели в виду начисление штрафных санкций по договорам? Появилась такая практика, да. Но опять таки к предмету вопроса она отношения не имеет.

      В целом, вопрос интересный. Постараюсь разобраться для себя, и при возможности выложу.

      Ответить
  29. Николай:

    Евгений! Добрый день. Планируем взять займ и в залог поедоставить 1/2доли магазина и 1/2 земельного участка. Подскажите свежую форму договора залога где скачать. Залогодатель и залогодержатель физ. Лица

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Добрый день.

      Собственно законодательство менялось незначительно с момента написания статьи.

      Я конечно могу ошибаться, но мне кажется, что Ваша цена вопроса позволяет нанять юриста для составления договора.
      Бесплатные образцы на сайте.

      Ответить
  30. Ирина:

    Здравствуйте, Евгений. Прочитала Вашу статью с большим интересом, спасибо-написано доступным языком, расписано все по пунктам. У меня вопрос по моей ситуации. Хочу продать принадлежащие мне по договору дарения 3/4 доли в квартире. Собственник 1/3 доли проживает в др. государстве и не зарегистрирован в квартире, местесто жительства мне не известно, куда отправлять предложение воспользоваться о преимущественным правом покупки не знаю. Риелтор предложил мне «выкупить» их, оформив договор займа и залога. Причем договор займа будет задним числом. Меня смущает такая схема.
    1) Какие «подводные камни» в такой сделке?
    2) Чем она опасна или безопасна для меня? Что посоветуете.
    Заранее благодарю.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      С 29 декабря 2015 года продавать долю в праве общей собственности на квартиру можно только через нотариуса.
      Нотариусы удостоверяют сделки продажи доли в квартире по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

      Поэтому я рекомендовал бы задать ваш вопрос территориальному нотариусу. Полагаю, что в данном случае надлежащим уведомлением будет являться отправление телеграммы по адресу квартиры, доля в которой принадлежит отсутствующему сособственнику. По крайней мере у меня в практике такая ситуация была, нотариуса подобное уведомление вполне устроило.

      Не нужно применять предложенную риэлтором схему. Какая-то она «мутная». Если у вас есть реальный покупатель, легче соблюсти процедуру информирования, и забыть о совершенной продаже с чистой совестью.
      При проведении сделки через нотариуса у вас сложится чистая и прозрачная сделка. Без неожиданностей и подводных камней.
      Ваш риэлтор в данном случае действует в своих, а не ваших интересах, выстраивая некую схему «под себя».

      Ответить
  31. Максим:

    Здравствуйте! В вашем образце договора сразу прописаны условия по договору займа и залога. Можно ли в таком виде провести регистрацию обременения или все таки необходимо составить 2 отдельных договора? Заранее спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Можно в таком виде, два не обязательно.

      Ответить
  32. Максим:

    Здравствуйте! Спасибо вам за статью!
    Ситуация такая. Есть кваритира оформлена на меня (был договор дарения) и отца ,по 1/2 доли у каждого.
    Отец любитель поиграть и позанимать деньги в микрофинансовых организациях,тут выйснялось что он должен 400000 т.р денег оплачивать нету…коллетора звонят и пишут,мы оформили договор залога и договор займа на эту сумму,расписали всё про платежи,штрафы в случаи просрочки. Отдали все в для регстрации и наложения обременения в соответствующие органы,скоро документы будут на руках.
    Скажите могу ли я недожидаясь конца срока подать в суд и взыскать с него сумму в виде залога,если он будет регулярно нарушать условия договора по выплате платежей и если вообще платить не будет? Я ьак понимаю первоочередность выкупа будет у меня,и не скажеться в суде тот факт что мы родственники.Заранее спасибо

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Если я правильно понял, между вами и отцом заключен договор займа с обеспечением в виде залога.

      Вот небольшая выдержка о возможности потребовать досрочного погашения кредита:
      «При нарушении заемщиком срока возврата очередной части займа (ст. 811 ГК РФ), невыполнении обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий (ст. 813 ГК РФ), при невыполнении заемщиком условия о целевом использовании суммы займа (ст. 814 ГК РФ) заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.»

      Иными словами, при нарушении заемщиком условий возврата долга, вы вправе потребовать его досрочного погашения.

      При этом степень родственных отношений роли не играет. Вы выступаете как два самостоятельных дееспособных субъекта гражданских правоотношений (эк я завернул…)

      И первоочередность выкупа здесь не при чем. Преимущественное право покупки доли принадлежало бы вам в случае, когда он продает долю, свободную от всяких обременений. В данной же ситуации доля находится у вас в залоге. Перестал платить — обратили на нее взыскание. Ну, или через соглашение об отступном.

      Ответить
  33. Аделина:

    Доброго времени суток.
    Скажите пожалуйста как оформить трехсторонний договор ипотеки недвижимого имущества. Есть расписка о передаче денег. Деньги вовремя не вернули. Взыскивать бессмысленно, у заемщицы нет ни денег ни имущества. Отец готов передать в залог свое имущество на определенный срок с целью, что дочь в течении определенного времени отдаст долг. Если у вас есть примерный образец, буду благодарна. Спасибо заранее за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Примерного образца нет. Рекомендую заказать полноценную разработку у специалиста.

      Ответить
  34. Андрей:

    Добрый день. Дал деньги под залог квартиры.их не вернули. Подал в суд чтобы квартиру выставили на продажу. Суд отказал ссылаясь на ст.78 ч.1 ФЗ N102-ФЗ «Об ипотеке» , якобы, взыскание на квартиру по ипотеке допускается если кредит выдан банком или юр. лицом, но не физ. лицом. И что теперь делать?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Обжаловать, однозначно. Отсутствие упоминания в данной статье физического лица, как кредитора и залогодержателя, на мой взгляд не исключает его участия в договоре ипотеки. В противном случае можно говорить об ущемлении его прав, как участника гражданских правоотношений.
      Вы меня удивили, первый раз слышу о таком позиции суда… Буду благодарен, если кинете ссылку на него, или на почту profsovet @ inbox.ru . Почитаю, подскажу. На самом деле заинтересовали.

      Ответить
    2. Александр:

      Добрый день! Андрей, поделитесь что дальше планируете. Боюсь, у нас аналогичная ситуация складывается в суде.

      Ответить
  35. Нина:

    Добрый день! Как лучше заключить договор залога и договор займа — между мной и другим физическим лицом или между мной и ООО (без нотариуса; самостоятельная регистрация в Росреестре через МФЦ)? Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Добрый день.
      Лучше для чего или для кого? Особой разницы не вижу. Существенное значение имеет обеспечительная функция залога, а не персоналии участников, на мой взгляд.

      Ответить
  36. Андрей:

    Здравствуйте, уважаемый Евгений!
    Скачал образец в одном из Ваших ответов. Очень там всё детально. Скажите, пожалуйста, а для физлиц таки можно упростить? Например, назвать «Договор займа с залогом (ипотекой)» и сразу всё коротко расписать про заём и залог? А главное, где упомянуть о варианте погашения отступным?
    Кроме того, если заемщик-залогодатель и займодавец-залогодержатель по факту безгранично друг другу доверяют, то есть ли необходимость прописывать массу пунктов, для них лишних, в т.ч. о процентах?
    И ещё, если я закладываю не имущество или его часть, а долю в праве общей долевой собственности, то как тогда именовать объект? «Доля в праве»? Но доля, даже именно в долевой, а не неопределённой совместной — это не имущество, а лишь право на имущество. А ипотека ведь предполагает залог именно имущества. Понятно, что есть п.2 ст.7 Закона об ипотеке, но просто не встречались такие образцы, везде недвижка упоминается, а мы указывать объектом недвижимое имущество опасаемся, а то может сработать п.4 ст.5 того же закона, и забракуют в Росреестре.
    По сути нам надо зарегистрировать заём под залог доли в праве (наследственная однушка, два сособственника, один я, второй — кузен, не желающий продавать целиком с делёжкой денег поровну, и не выкупающий мою долю по рыночной цене, типичный случай), а через пару недель договор об отступном, чтоб эта доля стала принадлежать моему другу. Думаю, Вы понимаете, почему и для чего это делается.))
    Вот и хотелось бы уточнить, чтоб не отказали в Росреестре. Как мне кажется, надо указать в преамбуле договора объектом ипотеки «1/3 определённую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, а именно квартиру такую-то там-то», и далее просто «объект».
    И через какое время после подачи в МФЦ на заём-залог будет «нормально» придти с договором об отступном? Например, указать сроком погашения займа один месяц, а «простить заём залогом» уже через пару недель (когда точно будет готова регистрация, а это вроде 10 дн.), т.е. досрочно? Это законно?
    Заранее большое спасибо!!!

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Ответ на большинство ваших вопросов кроется в положениях статьи 1 ГК РФ, определяющей свободу заключения договора. Вы вольны включать в договор те условия, которые считаете нужным.
      В остальном вам нужна полноценная консультация…

      Ответить
  37. Антон:

    Здравствуйте! В силу сложившихся обстоятельств вынужден обратиться к сестре за займом на довольно крупную сумму. Ее условия — договор займа и залога моей квартиры и земельного участка с соответствующей регистрацией обременения.
    В случае возникновения претензий со стороны третьих лиц на заложенное имущество — будет ли имееть значение наша родственная связь..?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Не совсем понял при чем здесь третьи лица, но отвечу, что на юридическую силу договора факт родственных отношений между должником и кредитором не влияет. Вы самостоятельные и полноценные субъекты гражданско-правовых отношений.

      Ответить
  38. Иван:

    Доброго дня. Спасибо за развернутую статью. У меня вопрос: имеется займ с залогом недвижимости между физ лицами, где я выступаю как заемщик-залогодатель, в связи с сложившимися обстоятельствами затянул выплату процентов на 10 мес, в итоге по договору должен сумму в 8 раз превышающую сумму займа. Есть ли какие-то ограничения на начисления пени и штрафов? Как может на это дело повлиять суд? Благодарю

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Рекомендую ознакомиться с положениями статьи 333 ГК РФ:

      Статья 333. Уменьшение неустойки
      1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

      А также пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
      75. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
      Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
      Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

      Наверное вас это интересовало?
      Для более конкретного ответа необходимо знакомиться с условиями договора.

      Ответить
  39. Татьяна:

    Здравствуйте, будьте добры подскажите как грамотно оформить следующее недвижимое имущество и в какой последовательности:
    Продается нежилое помещение (ресторан) и есть инвесторы. В моей собственности нет недвижимого и движимого имущества которое можно заложить, я хочу приобрести это помещение и передать его же в залог инвестору. Определите последовательность сделки, опишите все нюансы пожалуйста.

    Ответить
  40. Людмила:

    Добрый день! Спасибо за отличную статью! У нас такая ситуация. Сестра взяла кредит под залог дома, через неделю умерла. Мама и сын сестры вступили в наследство, но документы не оформляли. Их вызвали в суд. Там они узнали, что с них хотят взыскать долг, проценты и пени за все время, обратив взыскание на дом. О сумме дрюолга никто не знал, должник 1, 5 года к ним не обращался. Как быть в этой ситуации?

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru