Открыть меню

Выселение из жилого помещения


vyiselenieВсем известно выражение «мой дом — моя крепость». Но есть ситуации, когда человек может быть принудительно выселен из жилого помещения. Каждый такой случай это шок для выселяемого и конфликтная ситуация для выселяющего, часто доходящая до угроз и скандалов. Поэтому полезно будет знать, в каких случаях можно утратить свое жилище и как от этого защищаться.

Что такое жилое помещение.
Дом, часть дома, квартира, комната — все это жилые помещения. Жилое помещение всегда является недвижимым имуществом. То есть, мобильный строительный вагончик, который можно переставить с места на место, никогда не сможет быть признан жильем.

Для жилых помещений установлены специальные стандарты, как санитарно-технические, так и строительные. Руководствуясь этими стандартами можно признать какое-либо помещение пригодным для проживания, то есть превратить его в жилое. Или наоборот, установить, что строение больше не пригодно для проживания людей и стало нежилым.

Закон придает большое значение данному свойству объекта недвижимости — пригодности для постоянного проживания человека. Этот факт играет особенно большую роль, для признания жилья аварийным, подлежащим сносу, ремонту или реконструкции.

Для тех, кому важно найти первоисточник, рекомендую почитать главу 2 Жилищного Кодекса РФ. Там подробно описано, какие виды жилых помещений существуют.

В каких случаях могут выселить из жилого помещения?

Для ответа на этот вопрос я собрал в один перечень все возможные случаи, когда гражданин может быть выселен из своего жилища. Допускаю, что не очень грамотно «валить в одну кучу» все варианты, но цель этой статьи дать общее представление о возможностях выселения. А каждый конкретный случай заслуживает отдельной статьи.

По этой же причине я не рассматриваю здесь, в каких случаях выселение осуществляется с предоставлением другого жилья, в каких нет.

Разумеется, возможно производство выселения как на основании каждого отдельного пункта из перечня, так и различных их комбинаций.

Если найдете неточности — комментируйте, будем поправлять.

Вот список случаев, когда можно выселить из жилого помещения:

  • если дом, в котором находится жилое помещение подлежит сносу, капитальному ремонту или реконструкции
  • если помещение признано нежилым
  • если признано, что помещение непригодно для проживания
  • если жильцы допускают разрушение помещения и нарушают права соседей
  • если квартиросъемщик более полугода не оплачивает коммунальные платежи (в том числе и за служебное жилье)
  • если помещение было предоставлено для проживания по договору найма специализированного жилого помещения (наиболее простой пример — служебное жилье), и данный договор найма был расторгнут
  • если жилец был исключен из жилищного кооператива за грубые нарушения, и не выплатил паевой взнос за квартиру
  • если собственник жилья, приобретенного по ипотечной схеме, и находящегося в залоге у банка, не оплачивает кредит
  • если жилец проживает в помещении незаконно, фактически захватив его самовольно
  • если проживающий был временным жильцом или поднанимателем, и срок его временного проживания подошел к концу
  • если бывшие родители лишены родительских прав, но продолжают проживать в одной не приватизированной квартире с ребенком
  • если жилец перестал быть членом семьи собственника жилого помещения
  • если изымается земельный участок, на котором расположено жилое помещение
  • если жилое помещение изымается для государственных или муниципальных нужд
  • если жилое помещение конфисковано за совершение преступления

Кто может выселить из жилого помещения?

Выселение из жилого помещения осуществляется только на основании решения суда.

Это связано с тем, что право на жилище является одним из конституционных прав гражданина, закрепленном в основном законе нашей страны. (Для тех, кто не в курсе — основной закон РФ это Конституция). Соответственно, лишение или ограничение человека в данном праве это очень серьезный шаг.

Раньше существовала практика, что выселение допускалось в административном порядке, с санкции прокурора. К сожалению или к счастью, этот вариант выселения остался в прошлом.

Однако, прокурор будет участвовать в судебном процессе в деле по выселению.

Теперь вы знаете, что ЖЭУ, бывший супруг или родственник, банк и любой другой человек или организация не могут выселить гражданина из его квартиры.

Они могут только обратиться в суд.

И если суд подтвердит, что требования о выселении обоснованны, он может вынести соответствующее судебное решение.

Исполнение судебного решения возложено на службу судебных приставов.

Так работает система по данному вопросу. Все остальные версии, которые вам излагают — скорее всего представляют собой попытку психологического давления, или просто свидетельствуют о неграмотности их автора.

Кого не могут выселить из жилого помещения?

Особая охрана права на жилище предусмотрена для детей.

Так, при расторжении брака, когда бывший супруг перестал быть членом семьи собственника жилого помещения, и утратил право на пользование жильем, это ограничение не коснется ребенка. Ребенок остается членом семьи каждого из своих родителей, даже после их развода. И сохраняет право на проживание в жилом помещении.

Другой вопрос — как реализовать это право на практике, когда родители живут в разных местах, в данной статье мы обсуждать не будем.

Таким же образом, если родители были лишены родительских прав, и принято решение о невозможности совместного проживания с ребенком, то ребенок не утратит прав на жилое помещение. Возможно, он будет переселен на время. Но право на жилье за ним сохраняется.

В делах о выселении, когда затронуты интересы несовершеннолетних, обязательно участвуют органы опеки и попечительства. Их обязанность — соблюдение прав несовершеннолетних.

Действующий закон не предусматривает «неприкасаемых» категорий граждан, в отношении которых действует однозначный запрет вида: «Его выселить нельзя». (За исключением случаев, когда жилье единственное).

Скорее существуют определенные комбинации, которые предусматривают выселяемому предоставление другого жилища.

Прекрасным примером является запрет на выселение из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях следующих категорий граждан:

  • членов семей сотрудников органов внутренних дел, вооруженных сил, других государственных силовых структур, которые погибли, исполняя свои служебные обязанности или воинский долг
  • лицам, которые достигли пенсионного возраста
  • членам семьи умершего гражданина, которому было предоставлено служебное жилье
  • инвалидам 1 и 2 групп, инвалидность которых наступила в результате трудовых, профессиональных, служебных обязанностей.

Для всех вышеперечисленных категорий лиц, выселение допускается только с предоставлением другого жилого помещения.

Подобные оговорки — о предоставлении другого жилого помещения, действуют при рассмотрении споров о выселении бывших членов семьи, изъятии жилья, и ряде других случаев.

Выселение за долги

Нельзя выселить гражданина из помещения, которое является для него единственным пригодным для постоянного проживания.

Эта норма закона является особенно актуальной для должников, у которых нет других источников дохода и активов, для погашения своих обязательств.

Фактически, многие недобросовестные должники привыкли «прятаться» за данное ограничение.

Однако, подобный иммунитет действует не всегда.

Так, если жилье было приобретено в ипотеку, и находится в залоге у банка, то при просроченных более трех раз платежах по кредиту, банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

То есть, получить судебное решение о выселении должника из ипотечной квартиры.

При исполнении подобного решения должник и члены его семьи фактически выселяются «на улицу». Так как маневренного фонда жилья для временного переселения практически не существует.

Взыскание не может быть обращено на единственное жилье, следовательно, выселить из него не могут. Если только жилье не находится в залоге у банка.

Как сохранить жилье

Несколько советов, которые могут показаться банальными, но способны уберечь от больших неприятностей:

  • Думайте о будущем — заключайте договоры.

Нет ничего стыдного в том, чтобы заключить брачный договор. Вы имеете право думать о будущем — своем и своих детей. Здесь нет недоверия. Есть разумное беспокойство о своей безопасности. Мало ли какие случайности бывают в жизни?

Боитесь, что вас заподозрят в жадности — оформите недвижимость на ребенка.

  • Перед тем, как взять кредит, трезво оценивайте свои возможности.

Если же в силу жизненных обстоятельств вы не можете оплачивать кредит, ни в коем случае не прерывайте общения с банком. Если должник пропадает со связи, это однозначный сигнал банку о его «проблемности». Выходите на переговоры. Рассмотрите возможность реструктуризации задолженности, изменении графика платежей. Существует также вариант перекредитования в другом банке, с меньшим процентом.

  • Не опускайте руки, и не надейтесь на «авось».

Любое действие лучше, чем пассивное ожидание своей участи. Никто не защитит вас лучше, чем вы сами. Даже отличный юрист не умеет читать мысли. Это ваш помощник, защитник, объясните ему чего вы хотите. Предлагайте варианты, думайте. Самые наивные ваши предположения способны стать отличным аргументом в вашу пользу, если их правильно оформить и озвучить.

Подводя итоги

Тема выселения из жилого помещения остается одной из самых болезненных в судебной практике. Слишком много интересов — имущественных, личных, социальных переплетено в ней. Развивается и изменяется законодательство на данную тему.

 

Возможно вам будет интересно почитать статью о вселении в жилые помещения.

Обсуждение: 17 комментариев
  1. Лара:

    Здравствуйте Евгений! Читаю ваши юридические советы с интересом. Вот хочу спросить у вас совета, как поступить. Я — ответчик, проиграла иск о выселении. Суд не принял во внимание многое. Ссылаясь на договор купли-продажи №1(июнь), где указано, что продавец (я) обязуется снятся с рег. учета в течении месяца, после получения уведомления. Данную сделку, как и все последующие я оспаривала — безрезультатно. Покупатель договора к.-п. № 1 продал квартиру 13 августа, 16 августа собственником стал покупатель № 2. 22 августа пок. № 2 подписывает договор к.-п. с покуп. № 3. Покуп. № 3 регистрирует переход права собственности в начале сентября. 25 августа покуп. № 1 присылает телеграмму с одним словом «выписывайся» Покуп. № 3, на основании этой телеграммы подает иск о выселении и суд считает это допустимым доказательством. 28 июля покуп. № 1 и покуп. № 3 заключили брак. Дальше суд опирается на договор к.-п. от 22 августа и выносит решение в пользу покуп. № 3. У меня вот такие вопросы появились: 1. Является ли телеграмма законной, если отправивший её, на тот момент не являлся собственником? 2. Не является — ли нарушением материального права ссылка судьи на договор № 3? Не противоречит-ли это п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29. 04. 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» где сказано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом». Из вышеописанного мной видно, что на момент подачи телеграммы, собственником квартиры был покуп. № 2. Является — ли это нарушением материального права? Заранее благодарю за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Спасибо за комментарий. Проблема в том, что я не смогу полноценно ответить на Ваш вопрос, не видя самого текста решения. Отвечу «на вскидку», насколько понял из текста вопроса.
      Во-первых, телеграмма не может являться законной или не законной. Это просто один из видов доказательств, которые судья должен оценивать по своему внутреннему убеждению и в совокупности с другими имеющимися по делу обстоятельствами. Если Вы задавали в процессе соответствующий вопрос, такой же, как в комментарии, то в решении суда должна быть оценка этого доказательства. Что-то вроде «…суд оценил возражения ответчика о допустимости телеграммы такой-то в качестве доказательства, и считает, что…» Таким образом из области материального права мы переходим в область процессуального, насколько полным является решение. Как я понял, Вы уже подкованы в судебных баталиях и знаете, что полнота судебного решения является аргументом при его обжаловании…
      Во-вторых, хотелось бы конечно почитать сам договор. Меня несколько настораживает цепочка продаж, которую вы описываете, первая-вторая-третья сделка. Обычно такое практикуется чтобы сформировать добросовестного приобретателя и закрепить права на сомнительное в плане законности имущество.
      Отсюда у меня возникает масса вопросов: по какому основанию Вы оспаривали сделку, нет ли там признаков притворности, обмана и т.д. А уже по совокупности исследования решений и договоров можно говорить о судебной перспективе. Если посчитаете нужным, мои контакты есть на сайте. С уважением, Евгений Мажов.

      Ответить
  2. Лара:

    Здравствуйте Евгений! Вот и пришли нас выселять собственник с супругом. Но без постановления о выселении, так как мы не получали уведомления от судебных приставов исполнителей. Они взломали замок в тамбурной двери на две квартиры, дверь ставили соседи с согласия всех жильцов, в тамбуре хранятся их личные вещи. Нам же угрожали, что если сами не выйдем из квартиры, то завернут в покрывало и вынесут на улицу. Скажите пожалуйста, куда и как мне написать на самоуправство нового собственника?. Бывшие собственники, то есть мы, имеем регистрацию в данной квартире.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте Лара.
      Дела о самоуправстве (ст.330 УК РФ) подследственны органам внутренних дел, по части 1 — дознанию, по части 2 — следствию. Соответственно заявление о самоуправстве подается в территориальный отдел полиции.
      Решение о выселении подлежит исполнению только с участием судебных приставов, действующих в рамках возбужденного исполнительного производства. Естественно вы должны быть уведомлены о предстоящем выселении заблаговременно. Судебный пристав обязан предоставить вам время для добровольного исполнения решения суда.

      Ответить
  3. Лара:

    Большое вам спасибо за помощь!!! Дай вам Бог успехов в вашем не легком труде — ПОМОГАТЬ ЛЮДЯМ!!!! Крепкого вам здоровья!!!!

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Не за что, обращайтесь.

      Ответить
      1. Лара:

        Доброе утро, Евгений! У меня к вам еще вопрос к вопросу о выселении. Я подала заявление об отсрочке исполнения решения суда. в случае удовлетворения моего заявления, нынешняя собственница сможет заселиться в нашу квартиру и проживать совместно с нами? И есть ли законный способ избежать этого? Заранее вам благодарна.

        Ответить
        1. Евгений Мажов:

          ст. 203 ГПК РФ «…суд рассмотревший дело … вправе отсрочить решение».
          На период отсрочки решение суда исполнено не будет.

          Ответить
  4. Елена:

    Здравствуйте Евгений!Я собственник частного дома, со мной поживает мой гражданский муж, только он прописан в моем доме, а так же проживает мой 25- летний сын с женой(гражданкой Украины).Сын прописан по другому адресу, так же его жена которая зарегистрирована по этому же адресу, где прописан он. Сын с женой требуют долю в доме и не собираются выезжать,ни уговоры и требования на выезд по месту своей прописки и регистрации они не воспринимают. Вопрос: могу ли я выселить их со своей частной собственности? и как писать икс в суд на их выселение?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте Елена.
      Если ваш сын не имеет доли в праве собственности на ваш дом, то его претензии необоснованны. Исходя из вашего письма, он обеспечен собственным жильем. Следовательно, вы, как собственник, можете поставить перед судом вопросом о его выселении. Иск подается в письменном виде, в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. Договориться о консультации, составлении иска можно по контактному телефону указанному здесь.

      Ответить
  5. Анастасия:

    Здравствуйте! Моя мать и брат (мать выступала по доверенности от него) обратились с суд с иском о выселении моего мужа из муниципальной квартиры, суд иск удовлетворил. В квартире прописаны мать (отв.квартиросъемщик), мой совершеннолетний брат, я и моя несовершеннолетняя дочь. Суд удовлетворил иск,ссылаясь на то, что мой муж не имел права там проживать, без согласия все прописанных совершеннолетних. Есть ли, за что можно зацепиться, чтобы обжаловать это решение? Спасибо.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Статья 70 Жилищного Кодекса РФ гласит:
      1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
      2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

      Соответственно Ваш муж относится к категории «других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи», на вселение которого действительно требуется согласие других членов семьи нанимателя.
      На первый взгляд решение обоснованное. Подробнее можно сказать только после ознакомления с полным текстом. Зацепиться то всегда за что то можно, просто вероятность выигрыша разная.

      Ответить
  6. Анастасия:

    Спасибо.

    Ответить
  7. Анастасия:

    И следом тогда еще вопрос: Судом не оговорено, когда муж может приходить к нам, быть гостем (я так понимаю, что он теперь таковым в этой квартире и является). Есть ли какие ограничения для посещения гостями, можно ли оставлять «гостя-папу-мужа» на ночь, на несколько дней? На это хотя бы не требуется согласие?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Интересный вопрос, который требует более детального изучения. На первый взгляд, ответ будет следующим: Вы, как законно проживающее в квартире лицо, имеете полное право приглашать к себе гостей, в случае, если их пребывание в квартире не затрагивает права и законные интересы других лиц, проживающих в квартире. То есть, если гость находится в квартире в период с 07.00 до 23.00, не шумит, не нарушает общественный порядок, не притесняет других жильцов, не мешает им и т.д. Полагаю, что он также может оставаться и ночевать в вашей комнате (занимаемом вами жилом помещении). Но продолжительность пребывания в гостях это отдельный вопрос. То есть, требуется найти ту грань, перейдя которую, гость переходит в статус лица, постоянно проживающего. По видимому, признаками этого, является нахождение в квартире его вещей, преимущественное пребывание в квартире на протяжении нескольких ночей в неделю, фактическое ведение с вами совместного хозяйства и т.д. Возможно, ответ следует искать в положениях о регистрации (временной прописке) граждан. И за точку отсчета брать срок, свыше которого закон требует получить вид на жительство (прописку, регистрацию и т.д.)
      Для составления более развернутого ответа потребуется некоторое время. За получением консультации можете обратиться по телефону или написать в форму в разделе «контакты».

      Ответить
      1. Анастасия:

        Большое Вам спасибо! И всего наилучшего в наступающем году.

        Ответить
        1. Евгений Мажов:

          Взаимно, обращайтесь.

          Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru