Признание сделки незаконной и отмена регистрации права
Единственная возможность отменить регистрацию права на недвижимость — доказать, что она была приобретена незаконно.
Причем незаконно не в смысле преступления (хотя бывает и такое), а с точки зрения гражданского законодательства. А именно тех его требований, которые регулируют совершение сделок.
Что такое сделка
Сделка это любое действие человека или организации, в результате которого возникает, изменяется или прекращается право на что-либо. Мы постоянно заключаем сделки: приобрести в трамвае билет — значит заключить сделку; купить хлеб — сделка; оформить ипотеку — тоже сделка.
Таким образом любой договор, заключенный в отношении объекта недвижимости, это одна из разновидностей сделки. Признание сделки незаконной — основание для отмены регистрации права.
Когда сделка является незаконной
Если в результате сделки нарушены законные права и интересы ее участника, сделка может быть признана недействительной.
Если сделка нарушает не только права ее участника, но и права других лиц, требования закона, она может быть признана ничтожной.
Таким образом, закон охраняет не только интересы непосредственных участников сделки, но и права тех лиц, кого могут коснуться последствия сделки.
Приведу упрощенный пример:
Мать продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в которой она проживала с малолетней дочерью. О продавце известно, что она злоупотребляет употреблением алкоголя. В результате продажи квартиры мать и ее ребенок остались без жилья. Согласия органов опеки при совершении сделки получено не было.
Ребенок не являлся участником сделки. Однако, в результате ее совершения, были нарушены его конституционные права на жилище. У суда имеются все основания вынести решение о признании сделки незаконной, применении последствий ничтожности сделки.
- Вот некоторые возможные ситуации, когда сделка может быть признана недействительной:
- если сделка противоречит требованиям закона или правовому акту
- если сделка совершена только для вида, и участники не собираются ее исполнять на самом деле (мнимая сделка)
- если сделка маскирует собой другую сделку (притворная сделка)
- если сделку совершает недееспособный гражданин
- если сделку совершает лицо, не достигшее возраста 14 лет
- если сделка совершена без согласия третьего лица, наличие согласия которого по закону является обязательным
- если участник сделки был введен в заблуждение
- если участник сделки действовал под угрозой, или в результате насилия, обмана
Подробный перечень оснований для признании сделки незаконной (недействительной) содержит Гражданский Кодекс РФ.
Какое из оснований следует применять — зависит от конкретной ситуации. Вполне вероятно, что основание для признании сделки недействительной не одно, а их несколько. Правильно оценить ситуацию — задача юриста.
Какие последствия влечет незаконная сделка
Для недействительных сделок юридических последствий не предусмотрено.
Каждый участник сделки обязан возвратить то, что он в результате сделки получил. Юристы говорят, что стороны возвращаются к первоначальному состоянию.
Для нашего вышеприведенного примера это значит, что покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец возвратить полученные деньги.
Регистрация права собственности на квартиру за покупателем отменяется.
Отмена регистрации права на недвижимость
Особенность сделок с недвижимостью в том, что они подлежат обязательной регистрации. Государство ведет единый реестр прав на недвижимость, в котором содержатся сведения об объектах недвижимости, их технических характеристиках и правообладателях.
Понятно, что если сделка по приобретению прав на недвижимость признана незаконной, то и оснований для регистрации права не остается.
Таким образом, отмена регистрации права сама по себе законом не предусмотрена.
Фактически, отмена регистрации права на недвижимость представляет собой изменение сведений в государственном реестре.
Суд вынес определние на наложение ареста на спорную в суде квартиру 03.07.2015г. В августе 2015г спорная квартира была продана ответчиком третьему лицу. Я, истец, узнала о продаже спорной квартиры в сентябре 2015г. Хочу анулировать сделку в суде. Вопрос: подавать иск на ответчика по предыдущему суду или на гос. Реестр?
Если оспариваете действия гос. органа в части регистрации — тогда Росреестр. Если требования о признании сделки недействительной — продавец и покупатель. Допускается несколько ответчиков в одном иске. По хорошему нужно изучать документы, при наличии ареста Росреестр не должен был сделку пропустить. Возможно его сняли, а вы об этом не знали?
здравствуйте. По каким основаниям можно признать сделку незаконной между юр.лицами. Единственный учередитель продавец продал объект по балансовой стоимости, которая в 5 раз ниже рыночной. Подписал задним числом. Регистрацию провели. Можно ли провести экспертизу прошло уже полгода или есть другие способы.
Здравствуйте.
Заказывайте отчет о рыночной стоимости. Убедитесь, что сделка затрагивает ваши права и будьте готовы обосновать это перед судом. Возможно следует заявить о том, что сделка является притворной. Для более конкретного ответа необходимо изучать материалы.
Здравствуйте если право собственности есть можно ли растогнуть договор долевого участия ведь гарантия 5 лет по договору застройщик не устраняет недостаток внес изменения в проект после того как построил без звукоизоляции которая изначально была в проекте
Здравствуйте.
Если есть возможность доказать столь существенное отступление от проекта, можно рассматривать перспективу.
Но вы уверены, что существует соответствующее заключение экспертной организации? И если дом введен в эксплуатацию, значит госкомиссия не усмотрела подобных нарушений?
Мать продала дачу, при оформление сделки и вручение денег, покупатель выплатил ей не всю сумму. однако она в документах она написала, что сумма выплачена полностью. Существует его расписка о том, что он обязуется ей выплатить недостающую сумму. Но покупатель выплатил ей только частично, после чего перестал отвечать на телефонные звонки. Можно ли признать сделку незаконной и какой срок давности по таким делам?
Была приобретена часть дома. ДКП не был зарегистрирован долгое время.Воспользовавшись этим продавец зарегистрировал проданную им часть дома на себя утаив наличие ДКП. Можно ли оспорить.