Признание сделки незаконной и отмена регистрации права

Единственная возможность отменить регистрацию права на недвижимость — доказать, что она была приобретена незаконно.

Причем незаконно не в смысле преступления (хотя бывает и такое), а с точки зрения гражданского законодательства. А именно тех его требований, которые регулируют совершение сделок.

Что такое сделка

Сделка это любое действие человека или организации, в результате которого возникает, изменяется или прекращается право на что-либо. Мы постоянно заключаем сделки: приобрести в трамвае билет — значит заключить сделку; купить хлеб — сделка; оформить ипотеку — тоже сделка.

Таким образом любой договор, заключенный  в отношении объекта недвижимости, это одна из разновидностей сделки. Признание сделки незаконной — основание для отмены регистрации права.

Когда сделка является незаконной

Если в результате сделки нарушены законные права и интересы ее участника, сделка может быть признана недействительной.

Если сделка нарушает не только права ее участника, но и права других лиц, требования закона, она может быть признана ничтожной.

Таким образом, закон охраняет не только интересы непосредственных участников сделки, но и права тех лиц, кого могут коснуться последствия сделки.

Приведу упрощенный пример:

Мать продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в которой она проживала с малолетней дочерью. О продавце известно, что она злоупотребляет употреблением алкоголя. В результате продажи квартиры мать и ее ребенок остались без жилья. Согласия органов опеки при совершении сделки получено не было.

Ребенок не являлся участником сделки. Однако, в результате ее совершения, были нарушены его конституционные права на жилище. У суда имеются все основания вынести решение о признании сделки незаконной, применении последствий ничтожности сделки.

Вот некоторые возможные ситуации, когда сделка может быть признана недействительной:
• если сделка противоречит требованиям закона или правовому акту
• если сделка совершена только для вида, и участники не собираются ее исполнять на самом деле (мнимая сделка)
• если сделка маскирует собой другую сделку (притворная сделка)
• если сделку совершает недееспособный гражданин
• если сделку совершает лицо, не достигшее возраста 14 лет
• если сделка совершена без согласия третьего лица, наличие согласия которого по закону является обязательным
• если участник сделки был введен в заблуждение
• если участник сделки действовал под угрозой, или в результате насилия, обмана

Подробный перечень оснований для признании сделки незаконной (недействительной) содержит Гражданский Кодекс РФ.

Какое из оснований следует применять — зависит от конкретной ситуации. Вполне вероятно, что основание для признании сделки недействительной не одно, а их несколько. Правильно оценить ситуацию — задача юриста.

Какие последствия влечет незаконная сделка

Для недействительных сделок юридических последствий не предусмотрено.

Каждый участник сделки обязан возвратить то, что он в результате сделки получил. Юристы говорят, что стороны возвращаются к первоначальному состоянию.

Для нашего вышеприведенного примера это значит, что покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец возвратить полученные деньги.

Регистрация права собственности на квартиру за покупателем отменяется.

Отмена регистрации права на недвижимость

Особенность сделок с недвижимостью в том, что они подлежат обязательной регистрации. Государство ведет единый реестр прав на недвижимость, в котором содержатся сведения об объектах недвижимости, их технических характеристиках и правообладателях.

Понятно, что если сделка по приобретению прав на недвижимость признана незаконной, то и оснований для регистрации права не остается.

Таким образом, отмена регистрации права сама по себе законом не предусмотрена.

Фактически, отмена регистрации права на недвижимость представляет собой изменение сведений в государственном реестре.