Открыть меню

Признание сделки незаконной и отмена регистрации права


nedvizhimostЕдинственная возможность отменить регистрацию права на недвижимость — доказать, что она была приобретена незаконно.

Причем незаконно не в смысле преступления (хотя бывает и такое), а с точки зрения гражданского законодательства. А именно тех его требований, которые регулируют совершение сделок.

Что такое сделка

Сделка это любое действие человека или организации, в результате которого возникает, изменяется или прекращается право на что-либо. Мы постоянно заключаем сделки: приобрести в трамвае билет — значит заключить сделку; купить хлеб — сделка; оформить ипотеку — тоже сделка.

Таким образом любой договор, заключенный  в отношении объекта недвижимости, это одна из разновидностей сделки. Признание сделки незаконной — основание для отмены регистрации права.

Когда сделка является незаконной

Если в результате сделки нарушены законные права и интересы ее участника, сделка может быть признана недействительной.

Если сделка нарушает не только права ее участника, но и права других лиц, требования закона, она может быть признана ничтожной.

Таким образом, закон охраняет не только интересы непосредственных участников сделки, но и права тех лиц, кого могут коснуться последствия сделки.

Приведу упрощенный пример:

Мать продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в которой она проживала с малолетней дочерью. О продавце известно, что она злоупотребляет употреблением алкоголя. В результате продажи квартиры мать и ее ребенок остались без жилья. Согласия органов опеки при совершении сделки получено не было.

Ребенок не являлся участником сделки. Однако, в результате ее совершения, были нарушены его конституционные права на жилище. У суда имеются все основания вынести решение о признании сделки незаконной, применении последствий ничтожности сделки.

    Вот некоторые возможные ситуации, когда сделка может быть признана недействительной:

  • если сделка противоречит требованиям закона или правовому акту
  • если сделка совершена только для вида, и участники не собираются ее исполнять на самом деле (мнимая сделка)
  • если сделка маскирует собой другую сделку (притворная сделка)
  • если сделку совершает недееспособный гражданин
  • если сделку совершает лицо, не достигшее возраста 14 лет
  • если сделка совершена без согласия третьего лица, наличие согласия которого по закону является обязательным
  • если участник сделки был введен в заблуждение
  • если участник сделки действовал под угрозой, или в результате насилия, обмана

Подробный перечень оснований для признании сделки незаконной (недействительной) содержит Гражданский Кодекс РФ.

Какое из оснований следует применять — зависит от конкретной ситуации. Вполне вероятно, что основание для признании сделки недействительной не одно, а их несколько. Правильно оценить ситуацию — задача юриста.

Какие последствия влечет незаконная сделка

Для недействительных сделок юридических последствий не предусмотрено.

Каждый участник сделки обязан возвратить то, что он в результате сделки получил. Юристы говорят, что стороны возвращаются к первоначальному состоянию.

Для нашего вышеприведенного примера это значит, что покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец возвратить полученные деньги.

Регистрация права собственности на квартиру за покупателем отменяется.

Отмена регистрации права на недвижимость

Особенность сделок с недвижимостью в том, что они подлежат обязательной регистрации. Государство ведет единый реестр прав на недвижимость, в котором содержатся сведения об объектах недвижимости, их технических характеристиках и правообладателях.

Понятно, что если сделка по приобретению прав на недвижимость признана незаконной, то и оснований для регистрации права не остается.

Таким образом, отмена регистрации права сама по себе законом не предусмотрена.

Фактически, отмена регистрации права на недвижимость представляет собой изменение сведений в государственном реестре.

Обсуждение: 8 комментариев
  1. Аноним:

    Суд вынес определние на наложение ареста на спорную в суде квартиру 03.07.2015г. В августе 2015г спорная квартира была продана ответчиком третьему лицу. Я, истец, узнала о продаже спорной квартиры в сентябре 2015г. Хочу анулировать сделку в суде. Вопрос: подавать иск на ответчика по предыдущему суду или на гос. Реестр?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Если оспариваете действия гос. органа в части регистрации — тогда Росреестр. Если требования о признании сделки недействительной — продавец и покупатель. Допускается несколько ответчиков в одном иске. По хорошему нужно изучать документы, при наличии ареста Росреестр не должен был сделку пропустить. Возможно его сняли, а вы об этом не знали?

      Ответить
  2. Роман:

    здравствуйте. По каким основаниям можно признать сделку незаконной между юр.лицами. Единственный учередитель продавец продал объект по балансовой стоимости, которая в 5 раз ниже рыночной. Подписал задним числом. Регистрацию провели. Можно ли провести экспертизу прошло уже полгода или есть другие способы.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Заказывайте отчет о рыночной стоимости. Убедитесь, что сделка затрагивает ваши права и будьте готовы обосновать это перед судом. Возможно следует заявить о том, что сделка является притворной. Для более конкретного ответа необходимо изучать материалы.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Здравствуйте если право собственности есть можно ли растогнуть договор долевого участия ведь гарантия 5 лет по договору застройщик не устраняет недостаток внес изменения в проект после того как построил без звукоизоляции которая изначально была в проекте

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Здравствуйте.
      Если есть возможность доказать столь существенное отступление от проекта, можно рассматривать перспективу.
      Но вы уверены, что существует соответствующее заключение экспертной организации? И если дом введен в эксплуатацию, значит госкомиссия не усмотрела подобных нарушений?

      Ответить
  4. Дина:

    Мать продала дачу, при оформление сделки и вручение денег, покупатель выплатил ей не всю сумму. однако она в документах она написала, что сумма выплачена полностью. Существует его расписка о том, что он обязуется ей выплатить недостающую сумму. Но покупатель выплатил ей только частично, после чего перестал отвечать на телефонные звонки. Можно ли признать сделку незаконной и какой срок давности по таким делам?

    Ответить
  5. валентин:

    Была приобретена часть дома. ДКП не был зарегистрирован долгое время.Воспользовавшись этим продавец зарегистрировал проданную им часть дома на себя утаив наличие ДКП. Можно ли оспорить.

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru