Открыть меню

Оформление земельных участков


oformlenie-prav-na-zemljuЧаще всего оформление земельных участков требуется для совершения сделок с ними или расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями.

Поэтому, для продавца важно получить свидетельство, позволяющее распорядиться землей.

О некоторых вариантах оформления прав на земельные участки я расскажу в этой статье.

Как оформить права на пустующий земельный участок?

Если вам нравится определенный земельный участок и вы хотели бы использовать его в своих целях, то вам нужно начинать с оформления заявления.

Заявление о предоставлении земельного участка подается в местную администрацию, а конкретно в то ее подразделение, которое занимается распределением земельных ресурсов. Как правило это земельный комитет или отдел архитектуры, либо иное подобное название.

В заявлении должна быть указана информация об испрашиваемом земельном участке: его ориентировочная площадь, местоположение, а также вид деятельности, который вы планируете на нем осуществлять.

После регистрации вашего заявления, органы местного самоуправления начинают процедуру согласования возможности выделения земельного участка. В согласовании участвуют несколько подразделений администрации. Их задача — проверить, соответствует ли испрашиваемое вами предполагаемое использование земельного участка его целевому назначению, указанному в градостроительной документации.

Для этого поднимаются материалы генерального плана застройки поселения, а также правила землепользования и застройки.

Чтобы было понятнее, индивидуальный жилой дом не разрешат построить на землях производства, а спортивный стадион не разрешат разместить в зоне застройки малоэтажными жилыми домами. Для каждой категории земель установлены разрешенные виды использования.

Если разрешенное использование земельного участка прошло проверку, то осуществляется проверка участка на наличие прав третьих лиц. Проще говоря, если земельный участок пустует, то это еще не значит, что он никому не принадлежит. В отношении такого земельного участка может быть ранее принято решение о предоставлении для строительства на определенный срок. Задача органов местного самоуправления избежать накладок и столкновения интересов землепользователей.

Далее осуществляется проверка соответствия испрашиваемого назначения земельного участка санитарным, экологическим, противопожарным и другим санитарным и строительным нормативам. Например, не получится разместить автосервис в пределах береговой линии водного объекта, поскольку данный вид деятельности создают угрозу загрязнения окружающей среды и входит в противоречие с положениями природоохранного законодательства.

Также проверяются границы соседних земельных участков и соответствие красным линиям застройки — специальный термин, означающий линию, отделяющую земли общего пользования от всех остальных.

Спешу вас предупредить: если у местной администрации возникают малейшие сомнения в возможности предоставления земельного участка, то он предоставлен не будет.

Реальность такова, что получить в городской застройке новый участок для строительства зайдя что называется «с улицы», практически нереально.

Если же вы получили все согласования, то вас ждет следующий этап:

Публикация сообщения о предоставлении земельного участка

Такое сообщение публикуется в местном печатном издании, и содержит информацию о расположении земельного участка, права на который вы пытаетесь оформить. По закону, информационное сообщение нужно для того, чтобы каждый заинтересованный мог заявить о своих возражениях или о том, что предоставление данного участка в чем-то ущемит его права.

Если по истечении указанного срока возражений все еще не поступило, то самое время переходить к формированию земельного участка. Естественно, получив соответствующее решение органов власти.

Формирование земельного участка

Формирование земельного участка представляет собой совершение определенных землеустроительных работ, для постановки земельного участка на кадастровый учет.

Присвоение уникального кадастрового номера земельному участку необходимо для того, чтобы администрация смогла установить кадастровую стоимость земельного участка, по которой он будет выставлен на публичные торги.

Да, а вы как думали? Нашли то участок вы, подали заявление тоже вы, земельный участок сформирован за ваши деньги, а подать заявление на участие в торгах на право заключения договора аренды этого земельного участка может любой желающий. Такое право ему предоставлено земельным кодексом РФ.

Предоставление земельного участка с торгов

Для определенных категорий земельных участков предусмотрено предоставление под застройку исключительно по результатам публичных торгов. Это касается земли под жилищное строительство. Причем не важно, для размещения индивидуального жилого дома или многоэтажной комплексной застройки. Для остальных видов целевого использования схема предоставления земли с торгов также является приоритетной.

О дате торгов сообщается путем публикации в официальном печатном издании местной администрации и на ее сайте. Да, это уже вторая публикация. Торги производятся не ранее чем через месяц, после публикации соответствующего сообщения.

Каждый желающий может зарегистрироваться в качестве участника торгов и внеся задаток попытаться приобрести право на землю.

Идея состоит в том, что борьба между несколькими застройщиками позволит получить больше денег в бюджет от частного строителя. На самом деле все происходит несколько по другому…

Например, распространено участие в торгах некоторых «темных» личностей, которые регистрируются в качестве участников торгов только для того, чтобы получить «откат» с других участников. Особенно страдают индивидуальные жилые застройщики. Они с трудом преодолевают все препятствия на пути к заветному участку, выходят на торги и видят, что на «их» землю претендует кто-то еще. Бросаются к этому «кто-то» и получают циничное предложение, что он снимется с торгов, если получит определенную денежную компенсацию. Многие платят. А вы бы как поступили?

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием

Такой вариант как «предварительное согласование места размещения объекта» был распространен несколько лет назад. Он подразумевал, что заявитель получает от администрации предварительное «добро» на получение земельного участка в аренду, с определенными условиями.

Как правило, срок предварительного согласования составлял три года (не более трех лет). За это время заявитель должен был совершить ряд действий, как то: разработать проектную документацию, согласовать ее, получить разрешение на строительство и т.д. По истечении указанного срока и выполнении всех поставленных условий, заявитель получал постановление о предоставлении земельного участка.

Однако в последнее время эту схему применяют редко и с большой опаской. Слишком уж коррупционной она выглядит. Очень просто выдать нужному заявителю «предвариловку» и получить земельный участок практически гарантированно в будущем для застройки. Кроме того, сам застройщик может использовать этот вид оформления для скрытой перепродажи участка, чтобы в будущем вместе с покупателем обратиться в администрацию за переоформление постановления на новое лицо.

Более хитрые продавали само юридическое лицо. Да мало ли вариантов… Не смотря ни на что, пока такой вид оформления земельных участков законом не запрещен.

Оформление прав на земельные участки под имеющимися строениями

Если земельный участок был ранее предоставлен, но за давностью лет никто не оформлял на него свидетельство о праве собственности, то это не составит больших проблем. Пока еще действуют положения закона «О дачной амнистии» и для оформления свидетельства о праве собственности на землю достаточно любого документа, выданного заявителю.

Хуже, если оформляют права на земельный участок наследники лица, который земельный участок был предоставлен или покупатель, который приобрел земельный участок (часто вместе с домом) по частной расписке.

Тогда скорее всего потребуется обращение в суд. Кстати, по данной категории споров администрация всегда привлекается в качестве если не ответчика, то третьего лица.

В суде будет проверяться подлинность документа о предоставлении земельного участка, могут быть выслушаны свидетели.

Если у вас отсутствуют любые документы на земельный участок, то вам предстоят самые настоящие археологические раскопки. Нужно выяснить, кому мог быть предоставлен данный земельный участок, и как назывался орган власти, который распоряжался землей на данной территории. Особенно это актуально для сельской местности. Различные сельпо, райпо и так далее, достаточно небрежно относились к делопроизводству. Затем необходимо обратиться в архив, возможно нужный документ находится там.

Самовольный захват земельного участка

Если участок был занят только потому, что понравился, без оформления документации, то его придется освободить.

При этом, все строения на данном земельном участке приобретают статус самовольных и подлежат сносу по решению суда.

Здесь я должен остановиться на двух моментах, пользуясь которыми некоторые надеются установить свое право на самовольно захваченный участок.

Во-первых, пятнадцатилетний срок приобретательской давности для объектов самовольного строительства не применяется. Это значит, что можно лишиться самовольно построенного объекта, который существует длительное время.

Во-вторых, нельзя установить юридический факт на владение, пользование и распоряжение объектом самовольного строительства. Это всегда спор о праве, и суд привлечет к участию в деле администрацию, которая, скорее всего заявит о сносе самовольно построенного объекта.

В целом, я не знаю на сегодняшний день варианта, который со сто процентной гарантией позволил бы узаконить объект самовольного строительства.

Подводя итоги — не все так плохо!

Оформление земельных участков действительно требует большого упорства и обширных знаний.

Но любое незаконное противодействие в их оформлении можно преодолеть, если действовать последовательно и в соответствии с законом. Моя практика показывает, что должным образом мотивированные и подкрепленные доказательствами требования удовлетворяются не только судами, но органами местного самоуправления. Потому, что местные администрации уже научились прогнозировать результаты будущих тяжб…

Не только мое наблюдение: чем меньше поселение, тем легче там оформить права на земельный участок. Проще и отзывчивее представители органов власти.

На самом деле оформление земли это обширная тема, и разговор еще не окончен…

Как всегда, с любыми вопросами жду вас на консультацию!

Если статья была полезной, поделитесь ей с друзьями.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru