Открыть меню

ГПЗУ, что это такое?


gpzuПеред началом нового строительства требуется представить, как будет расположен объект недвижимости на земельном участке.

В том числе, учесть расстояние до границ соседних участков, проезжей части или земель общего пользования.

В противном случае на вновь построенный объект могут поступать жалобы от недовольных соседей.

Как правило, такие жалобы касаются несоблюдения отступа от границы земельного участка, ограничением освещения (инсоляции) или подтоплением соседнего участка атмосферными осадками, стекающими с крыши и стен нового объекта недвижимости.

Поскольку такие претензии сложно устранить, спор может переместиться в суд. А судья, в худшем варианте, может вынести решение о сносе здания, строения или сооружения, построенных с нарушением градостроительных норм.

Отличной возможностью избежать подобных неприятностей при новой застройке является своевременная разработка ГПЗУ.

ГПЗУ – что это такое?

ГПЗУ это сокращенное наименование (аббревиатура).

Расшифровка ГПЗУ это Градостроительный План Земельного Участка.

Иногда ГПЗУ называют Градпланом.

Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ) это документ, в котором с помощью чертежей и текстовой информации показано:

  • где на земельном участке можно расположить постройку, и
  • какие ограничения для строительства на нем существуют.

Более подробная информация о градостроительном плане земельного участка содержится в статье 44 Градостроительного Кодекса РФ.

 

ГПЗУ: что это с точки зрения закона?

По логике градостроительного законодательства, ГПЗУ это один из видов документов территориального планирования.

Смысл территориального планирования в установлении границ земельных участков и определении их разрешенного использования.

Проще говоря – для чего участок предназначен, и что на нем можно построить.

ГПЗУ разрабатывают для любых земельных участков, на которых уже существует капитальная застройка, или только планируется начало строительства (реконструкции) новых объектов недвижимости.

 

Место градплана в иерархии градостроительного планирования:

Попробую объяснить наглядно:

Существует территория области (административного района). Для него разрабатывают схему территориального планирования муниципального района

Внутри области есть город (города). Для города разрабатывают генеральный план застройки и правила застройки и землепользования.

Внутри города есть районы. Для района разрабатывают проект планировки  территории.

Районы разбиты на кварталы. В отношении каждого квартала разрабатывают проект межевания территории.

В каждом квартале есть некоторое количество земельных участков. Для каждого отдельного земельного участка должен быть разработан градостроительный план.

Смотрите таблицу:

Административная единица Вид документа территориального планирования
Область (район) Схема территориального планирования
Город Генплан, правила застройки (ПЗЗ)
Район внутри города Проект планировки территории (ППТ)
Квартал внутри района Проект межевания территории (ПМТ)
Земельные участки внутри квартала ГПЗУ

 

Градостроительный план земельного участка – самый мелкий элемент территориального планирования.

Однако мелкий, не значит не важный. ГПЗУ нужен для получения разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию и в результате – регистрации права собственности на объект недвижимости.

 

Что записано в градплане (ГПЗУ)?

Есть восемь разделов градостроительного плана земельного участка, содержащих полезную информацию.

В оригинале они перечислены в части 3 статьи 44 Градостроительного Кодекса РФ.

В градплане указано следующее:

  1. Сведения о границах земельного участка, на который выдан ГПЗУ.
  2. Сведения о действующих на территории земельного участка публичных сервитутах.
  3. Напоминаю, что сервитут предполагает ограниченное использование земельного участка.

    Чаще всего ограничение представляет собой запрет на застройку соответствующей части участка, занятой сервитутом.

    Сервитуты подразделяются на частные и публичные.

    Примером публичного сервитута может являться ограничение в застройке полосы земельного участка, шириной несколько метров, необходимой для проезда экстренных служб (аварийные, скорая помощь и т.д.) или размещения сетей (линии связи, тепловые и канализационные коммуникации обслуживающие несколько домов/районов и т.д.).

    Примером частного сервитута может являться запрет застройки такой же полосы, но предназначенной для проезда единственного соседа (смежного землепользователя) к своему объекту недвижимости через чужой земельный участок.

  4. Сведения о необходимых отступах от границ земельного участка при строительстве новых или реконструкции существующих объектов недвижимости. (С этого мы начали настоящую статью).
  5. Если для земельного участка был разработан градостроительный регламент, в котором перечисляются все допустимые виды разрешенного использования земельного участка, то сведения о таком регламенте должны быть включены в ГПЗУ.
  6. Если для земельного участка градостроительный регламент не был разработан, то в ГПЗУ прямо указывается, какое разрешенное использование установлено для земельного участка, какие требования по назначению и другим показателям существуют для объектов недвижимости, которые на нем можно разместить.
  7. Сведения об уже существующих на земельном участке объектах недвижимости. Отдельно указываются объекты исторического наследия, если такие есть.
  8. Сведения о технических условиях на подключение (присоединение) объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) к инженерно-техническим сетям.
  9. Если на земельном участке допускается или планируется размещение объектов для государственных или муниципальных нужд, такая информация отражается в ГПЗУ.

В сведениях о земельном участке может быть указано, допускается ли его разделение.

 

Форма ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка)

Единая форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя России от 06.06.2016г. №400/пр.

Ранее действовавший с 2011 года приказ об утверждении формы ГПЗУ отменен.

 

Если вас интересуют новые условия оформления ГПЗУ с 2016 года, предлагаю бесплатно скачать форму градплана отсюда: скачать форму ГПЗУ с 2016 года

Отличия нового оформления ГПЗУ с 2016 года в дополнительных сведениях о ТУ на подключение к инженерным сетям.

Чертеж ГПЗУ, сведения о регламентах, параметры размещения объекта – остались неизменными.

 

Как получить ГПЗУ?

Отвечая на этот вопрос, мы рассмотрим несколько других, обычно сопутствующих ему, а именно:

  • Где получать градостроительный план земельного участка?
  • Документы для получения градостроительного плана земельного участка;
  • Образец заявления о выдаче ГПЗУ;
  • Сколько стоит градостроительный план земельного участка?
  • В какой срок оформляется градостроительный план земельного участка?
  • Что делать, если отказали в выдаче градостроительного плана земельного участка?

Итак, по порядку:

 

Где получать градостроительный план земельного участка?

Выдачей ГПЗУ занимаются органы местного самоуправления, то есть администрация.

Обычно, в структуре местной администрации выделен отдел или управление по вопросам градостроительства и архитектуры.

Именно отдел (управление) по вопросам архитектуры занимается подготовкой и выдачей градостроительных планов.

Выдача ГПЗУ это муниципальная услуга. Поэтому с заявлением о выдаче градплана вы можете обратиться непосредственно в канцелярию администрации (архитектуры) или МФЦ (многофункциональный центр).

В первом случае вы сэкономите время, которое не будет потрачено на пересылку заявления из МФЦ в администрацию.

Во втором, тоже, наверное есть свои выгоды… Я их пока не вижу.

 

Документы для получения градостроительного плана земельного участка:

Для получения ГПЗУ достаточно одного заявления.

Больше ничего.

Если только вы действуете от имени заявителя, то потребуется подтвердить свои полномочия, приложив к заявлению доверенность.

Прикладывать свидетельства, техпаспорта, договоры и другие документы – НЕ ТРЕБУЕТСЯ.

Требование о предоставлении дополнительных документов долгое время являлось настоящим препятствием в получении градостроительного плана.

Однако эта порочная практика, кажется, преодолена или на пути к этому.

Есть замечательное Письмо Минстроя России от 05.06.2015г. № 17433-ЮР/09, озаглавленное как «О НЕПРАВОМЕРНЫХ ТРЕБОВАНИЯХ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ВЫДАЧИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛАНОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ».

Вот одна из цитат настоящего письма:

«Кодексом не предусмотрен также перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению о подготовке ГПЗУ, а также основания для отказа в выдаче ГПЗУ».

А вот другая:

«Таким образом, предъявление органом местного самоуправления заявителю требования о предоставлении им в дополнение к заявлению о выдаче ГПЗУ различных документов Минстрой России считает не соответствующим законодательству

Полностью скачать текст письма Минстроя вы сможете по ссылке.

 

Образец заявления о выдаче ГПЗУ

Пример заявления о выдаче градостроительного плана выглядит следующим образом:

В Управление архитектуры и градостроительства администрации города Волгограда                                                         400131, г.Волгоград, пр.им.Ленина, 15
от Шароваркина Ильи Васильевича
прож.400005, г.Волгоград, Дустова,д.6
тел.+7123456789                     

ЗАЯВЛЕНИЕ

        Прошу выдать градостроительный план земельного участка кадастровый номер 34:34:356:3578:36890, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Дустова, дом 6, для целей строительства индивидуального жилого дома.

Дата                                                 подпись

Скачать образец заявления о выдаче ГПЗУ в формате .docx можно отсюда.

Заявление необходимо заполнить в двух экземплярах, один сдаете в канцелярию (или МФЦ), на втором экземпляре получаете отметку о том, что ваше заявление зарегистрировано.

Сохраняете свой экземпляр до получения ГПЗУ, или для обжалования отказа.

 

Сколько стоит градостроительный план земельного участка?

Прошу запомнить: градостроительный план земельного участка выдается БЕСПЛАТНО!

Никаких сборов, госпошлин, и тому подобных выплат за оформление ГПЗУ не требуется.

Если вас пытаются убедить в обратном – имеет полное право жаловаться, скорее всего перед вами мошенник.

Вот выдержка из части 17 статьи 46 Градостроительного Кодекса РФ:

«Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы

Аналогичную информацию вы можете получить в вышеуказанном письме Минстроя.

 

В какой срок оформляется градостроительный план земельного участка?

ГПЗУ должны вам выдать в течение 30 дней с момента получения заявления.

Я снова приведу цитату из части 17 статьи 46 Градостроительного Кодекса РФ:

«Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.»

Поэтому, если с момента фиксации вашего заявления о выдаче ГПЗУ прошло больше месяца, а ответа все нет, вы можете обжаловать бездействие органов местного самоуправления в суде. С большой долей вероятности удастся победить.

 

Что делать, если отказали в выдаче градостроительного плана земельного участка?

Раз уж мы заговорили о судебных спорах, связанных с выдачей ГПЗУ, остановимся на этом подробнее.

Судебная практика в целом признает незаконным отказ администрации в выдаче градостроительного плана земельного участка по следующим основаниям:

    • Если отказ связан с отсутствием утвержденных Правил землепользования и застройки, либо Проекта планировки, межевания территории.

Тем самым суды подтверждают, что ГПЗУ может быть разработан в виде отдельного документа.

    • Если отказ связан с тем, что за выдачей ГПЗУ обратился арендатор, а не собственник.

Суды делают вывод, что с заявлением может обратиться как правообладатель, так и другое заинтересованное лицо.

Однако, не следует забывать, что права на землю должны быть подтверждены. На самовольно захваченный участок ГПЗУ получить не удастся.

    • Если отказ связан с отсутствием у заявителя технических условий

Суды делают вывод, что при отсутствии у заявителя техусловий, градостроительный план может выдаваться без них. Однако полный отказ не допускается.

    • Если отказ связан с отсутствием у заявителя актуальной топографической съемки

Суды однозначно указывают, что подготовка топосъемки возложена на органы местного самоуправления, а не на заявителя.

 

Как видите, основания для отказа в выдаче ГПЗУ могут быть разнообразными. Поэтому предусмотреть универсальный образец для обжалования такого отказа не получится. Основания для обжалования отказа следует подбирать индивидуально, для каждого случая.

В целом, подведу итог настоящей статьи следующей таблицей:

Как получить ГПЗУ?

Вопрос Ответ
ГПЗУ что это, расшифровка? Градостроительный План Земельного Участка
Где получить ГПЗУ? Отдел архитектуры местной администрации
Документы для ГПЗУ Только заявление о выдаче
Образец заявления на выдачу ГПЗУ Скачать
Сколько стоит ГПЗУ? Бесплатно
Срок изготовления ГПЗУ 30 дней
ГПЗУ новые условия оформления с 2016 года Скачать форму отсюда

 

На этом все, спасибо за внимание!

Обсуждение: 4 комментария
  1. Александр:

    Вспомогательное сооружение — эллинг построен на земельном участке, образованном в результате отсыпки береговой зоны пруда, имеющего кадастровый номер с координатами береговой линии. Как получить ГПЗУ на этот искусственно образованный земельный участок? Какие шаги нужно сделать? К кому обращаться? Местная администрация не может, та-как эллинг фактически построен на «воде». Спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      ответил в другом комментарии здесь

      Ответить
  2. Анна:

    А если есть местные законы, что нужна тонна документов, то как быть!?

    Ответить
    1. Евгений Мажов:

      Местные законы не могут противоречить федеральным. Обращайтесь в суд.

      Если речь идет о техусловиях, то буквально через несколько месяцев ожидается внесение изменений в ГРК РФ, облегчающих процедуру получения ГПЗУ

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru