Открыть меню

Договор задатка при покупке квартиры (образец)


zadatok

Этот материал, один из серии моих консультаций по оформлению недвижимости, посвящен вопросам оформления договора задатка при покупке квартиры.

Образцы в конце статьи.
Для удобства можете пользоваться содержанием.

Содержание:
Задаток за квартиру придумали риэлторы?
Кому вручать задаток за квартиру?
Какой размер задатка давать?
Предварительный договор и задаток: в чем разница?
Что будет с задатком, если сделка сорвется?
Я покупатель. Сделка сорвалась. Как мне вернуть задаток?
Образец договора задатка при покупке квартиры

Вам приходилось подбирать себе квартиру для покупки? Возможно, вы заняты этим прямо сейчас?

Тогда вам знакомы муки выбора, просмотры, сомнения и настороженность.

Задаток за квартиру придумали риэлторы?

Традиционно, сделка с недвижимостью является причиной стресса для всех ее участников.

Причин тому несколько:

  • абсолютное большинство взрослого населения никогда не совершало сделок с такой суммой денег, которую им придется потратить для покупки квартиры;
  • свыше половины из участников купли-продажи недвижимости не могут перечислить список документов, необходимых для регистрации права собственности;
  • организация сделки вынуждает координировать интересы нескольких участников
  • нанятые специалисты не разъясняют смысла и необходимости совершаемых действий, вынуждая действовать по их указанию «вслепую».

Для устранения нескольких из перечисленных причин возникновения стресса, используется договор задатка.

И он придуман вовсе не риэлторами, а известен в юриспруденции задолго до их появления. Это прослойка посредников научилась использовать механизм задатка в своей деятельности.

В цивилистике задаток рассматривается как способ обеспечения обязательства.

Это гарантия, что продавец и покупатель, которые договорились через определенное время совершить сделку, не откажутся от своего намерения.

Давайте рассмотрим на примере:

Иван продает квартиру, а Петр хочет ее купить. Квартира Ивана понравилась Петру и он договорился с Иваном о цене. В день, когда Иван и Петр договорились, они заключили договор задатка и Петр передал Ивану сумму задатка.

Теперь Петр спокоен, что Иван не продаст квартиру никому другому. Потому, что если он так поступит, то обязан будет вернуть Петру задаток в двойном размере.

А Иван спокоен потому, что нашел серьезного покупателя, и в назначенный срок Петр принесет оговоренную сумму и они подпишут договор купли-продажи. А если Петр откажется покупать квартиру, то потеряет свой задаток. Неприятно конечно, что сделка сорвалась, но задаток хоть малое, да утешение для продавца.

Теперь вы понимаете, для чего нужно обеспечение, и каким образом задаток гарантирует взаимные интересы продавца и покупателя.

Но у многих возникает вопрос: да зачем вообще нужен задаток? Договорились, ударили по рукам, и пошли сразу подписывать договор купли-продажи!

Не все так просто.

Причины необходимости задатка:

Примем как данность, что право собственности на объект недвижимости считается надлежаще оформленным только после государственной регистрации.

Желающих поспорить и сомневающихся отсылаю к статье 131 Гражданского Кодекса РФ, изучайте.

Государственная регистрация осуществляется уполномоченной организацией. На момент написания статьи ей является Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Для государственной регистрации права собственности на квартиру, в Росреестр необходимо представить заявление установленной формы, заполненное в соответствии с действующими требованиями. А также предоставить ряд документов, подтверждающих право собственности на квартиру, личность продавца и покупателя, либо доверенность представителя, а также сведения об уплате государственной пошлины.

Как правило, для подготовки этих документов требуется определенное время.

Вот для того, чтобы за указанный промежуток времени присмотренная квартира не ушла другому покупателю, в интересах участника сделки дать нынешнему хозяину задаток.

Поэтому первая причина необходимости задатка: время на подготовку технической документации на квартиру к сделке

Допустим, что все документы уже готовы, и собирать их нет необходимости, можно идти на регистрацию.

Вы были когда-нибудь в Росреестре? Если нет, устройте себе экскурсию, сходите в ближайшее подразделение. Гарантирую, удивитесь количеству народа. Такое ощущение, что полгорода что-то продает и покупает одновременно.

А ведь у государственного регистратора есть жесткие сроки на экспертизу документов и проведение регистрации.

Поэтому, для того, чтобы попасть к работнику Росреестра на прием, вам придется записаться заранее.

Это другая причина необходимости задатка. Назовем ее так:

Вторая причина необходимости задатка: время на ожидание приема у регистратора

Если вы не хотите, чтобы квартиру перекупили, пока вы неделю ждете приема, лучше застолбить ее за собой, выдав задаток продавцу.

Правда, сейчас начали принимать документы на регистрацию в электронном виде, но пока это новшество не в силах отменить предварительную запись.

Теперь, что касается оформления задатка и дальнейшей его судьбы.

Как оформить задаток и зачтется ли он в основной платеж?

Вопросам оформления задатка посвящен седьмой параграф части первой Гражданского Кодекса.

Зубрить его наизусть не надо, запомните всего два правила:

1) Договор задатка при покупке квартиры совершается в письменной форме. Всегда.

2) Задаток за квартиру будет учтен в сумме основного платежа.

Рассмотрим на примере:

Вы договорились купить квартиру за один миллион. Подписали договор задатка и оплатили по нему сто тысяч рублей.

Теперь, при заключении основного договора купли-продажи квартиры, вам осталось оплатить девятьсот тысяч.

Подписали договор купли-продажи, доплатили девятьсот тысяч, сдали документы на регистрацию, получили свидетельство о праве собственности. Все, теперь квартира ваша.

На этом я намерен закончить вступление и перейти к конкретным вопросам при оформлении задатка.

Кому вручать задаток за квартиру?

Существует несколько вариантов ответа на этот вопрос. Зависит от того, с кем вы ведете переговоры.

Идеальный вариант, когда договор задатка подписывает собственник. У него есть все права на распоряжение собственным имуществом, и тут вообще вопросов не возникает. Передавайте задаток за квартиру не раздумывая. Шучу, думать всегда нужно.

Однако чаще, от имени собственника выступают его представители. Вот здесь нужно проявить осторожность.

Полномочия представителя должны быть подтверждены доверенностью. Доверенность должна присутствовать в оригинале, быть изготовленной на защищенном бланке, заверена нотариусом.

В число полномочий представителя должно входить право на получение денежных средств и отчуждение от имени собственника объекта недвижимости, который является объектом купли-продажи.

Что-то вызывает сомнения? Бегом к юристу! Мошенников в квартирной теме не переведется еще очень долго…

Ну, а если вам подсовывают в качестве документа какой-то договор между собственником и лицом, принимающим задаток, этого очевидно недостаточно. Скорее всего, имеет место банальная безграмотность продавца, либо вас желают обмануть.

Какой размер задатка давать?

Прежде всего, запомните, что размер задатка законодательством не установлен. Если вам доказывают, что задаток не может быть меньше определенной суммы – вас обманывают.

Размер задатка должен обеспечивать баланс интересов продавца и покупателя.

Он должен быть достаточно велик, чтобы покупатель боялся потерять его. И достаточно мал, чтобы не рисковать всей суммой, предназначенной для покупки.

Допустим, я считаю, что 50% задатка это много. И 30% тоже много. От 5 до 15% основной стоимости, на мой взгляд, достаточная сумма задатка.

Опять таки, следует принимать во внимание обычаи делового оборота, которые сложились в вашей местности.

Поинтересуйтесь у тех, кто недавно проходил подобную сделку. Торгуйтесь.

Предварительный договор и задаток: в чем разница?

Вам уже известно, что договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме.

В этом договоре максимально подробно описываются характеристики квартиры. А именно: ее адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер и т.д.

Это делается для того, чтобы не возникало даже шанса перепутать продаваемую квартиру с другой, а также, чтобы надлежащим образом оформить на нее договор купли-продажи.

Так вот, предварительный договор заключается в такой же форме, что и основной договор купли-продажи. Возможно, что предварительный договор будет чуть короче.

И основное отличие в том, что в договоре купли продажи будет написано: «Сторона А продает, а Сторона Б покупает квартиру…», а в предварительном договоре будет написано, что «Сторона А обязуется не позднее даты продать, а Сторона Б купить квартиру…».

То есть, еще раз, предварительный договор совершается в форме основного договора!

А по отношению к задатку в законе таких требований не установлено.

В практике встречаются случаи, когда договор задатка состоял из трех строк, две из которых писал продавец, в виде расписки, что получил сумму, в счет будущей продажи квартиры. И это вполне устраивало суд, договор признавали действующим.

Таким образом, предварительный договор заключают для того, чтобы максимально полно описать взаимные обязанности сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Условие о задатке может быть включено в состав предварительного договора, либо быть оформлено как дополнительное соглашение к нему, либо в виде самостоятельного договора. Ошибки здесь не будет.

Образец договора задатка при покупке квартиры в конце статьи, поймете о чем я.

Что будет с задатком, если сделка сорвется?

По правилу, предусмотренному статьей 380, 381 ГК РФ, возможны несколько вариантов судьбы задатка, в случае отмены сделки:

  • Если продавец и покупатель решили отказаться от сделки, они могут разорвать договор задатка. При этом задаток возвращается к тому, кто его давал.
  • Если сделку невозможно провести по объективным обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, задаток возвращается.
  • Если сделка сорвалась по вине того, кто дал задаток, то задаток переходит другому участнику сделки.
  • Если сделка сорвалась по вине стороны получившей задаток, то эта сторона обязана вернуть задаток в двойном размере лицу, давшему задаток.

Для последних двух случаев предусмотрена дополнительная ответственность стороны, по вине которой не состоялась купля-продажа квартиры, в виде компенсации убытков, понесенных другой стороной. Эти убытки начисляются сверх суммы задатка.

Я покупатель. Сделка сорвалась. Как мне вернуть задаток?

Ответ на этот вопрос зависит от того, есть ли вина покупателя в том, что сделка по покупке квартиры не состоялась.

Допустим, покупатель отдал задаток, после чего на радостях ушел в запой.

Оставшаяся часть денег им не выплачена, сделка сорвалась, продавец в ярости.

Учитывая отсутствие уважительных причин, оправдывающих покупателя, задаток остается у продавца.

Другой вариант, более позитивный:

Покупатель приобретает квартиру за счет средств военной ипотеки. Задаток им выплачен, назначена сделка на 31 марта.

Однако, одобрение сделки из росвоенипотеки приходит 12 апреля.

Формально – сделка сорвана. Продавец отказывается вернуть задаток.

Фактически – вина покупателя в срыве сделки отсутствует. В сложившихся обстоятельствах он никак не мог повлиять на ситуацию, был готов выполнять свои обязательства по договору, от сделки не уклонялся.

В этом случае, удерживаемый продавцом задаток может быть возвращен покупателю, как неосновательное обогащение в судебном порядке.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Я подготовил два варианта:

Простое соглашение о задатке можно скачать по ссылке

Предварительный договор с условием о задатке скачать здесь

Не забывайте нажимать на кнопочки социальных сетей, всем всего хорошего!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

© 2017 Юридические услуги в Волгограде · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru